Mieteinnahmen was bleibt über

Das kann man so absolut nicht sagen.

Zumindest steuerlich kenne ich keinen Vermieter, der in den ersten Jahren einen Überschuss machen würde - allein mit AfA, also der Abschreibung für die Anschaffungskosten für das Gebäude, Finanzierungskosten und im Zweifelsfall noch Geldbeschaffungskosten liegen die allermeisten Vermieter erst einmal unter den Mieteinnahmen, machen also Verlust. Da sind dann im Vergleich die umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Nebenkosten "Kleinvieh".

Ach so, was umlagefähig ist und was nicht, ist teilweise auch nach Mietvertrag unterschiedlich.