zurück| Geschrieben von Blue_Berry am 29.09.2019, 13:48 Uhr |
Hauskauf, wie bereiten wir uns vor?
Hallo an Alle,
wir spielen mit dem Gedanken, uns ein Eigenheim zuzulegen - am liebsten ein Mehrfamilienhaus in dem wir die untere Etage bewohnen und dann noch 1-2 kleinere Wohnungen vermieten könnten.
Ich versuche mich nun schon länger, schlau zu machen. Was können wir uns leisten? Was käme mit einer Vermietung auf uns zu? Wie finden wir die richtige Finanzierung? Wie können wir den Zustand der Immobilie als Laien am besten einschätzen oder wo holen wir uns Hilfe?
Aber irgendwie ist das alles ein RIESIGER Berg für mich und ich weiß gar nicht wo ich anfangen soll. Habt ihr Tipps, wie seid ihr vorgegangen? Gibt es zusätzliche Informationsseiten oder Literatur, die ich lesen sollte?
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Grundsatzanfrage, warum Mehrfamilienhaus ?
Antwort von Ellert am 29.09.2019, 21:06 Uhr
huhu
ich würde mir nie ein Haus kaufen in dem ich nicht alleine und ohne Rücksicht auf andere leben könnte.
Vermieten ist sicher toll aber ich wollte nie mit den Mietern das Haus teilen wollen.
Anders wäre es ggf Eltern drin zu haben oder ggf Geschwister
Darum meine Frage... welche Argumente sprechen für dieses Modell ein Mietwshaus quasi zu kaufen statt einem EFH
Und wollt Ihr kaufen oder bauen ?
dagmar
Re: Grundsatzanfrage, warum Mehrfamilienhaus ?
Antwort von daide am 29.09.2019, 21:21 Uhr
Hallo,
dieser Frage schließe ich mich an. Wir haben genau diese Konstellation: MFH, wir im EG, über uns drei Wohnungen, unter uns Büroräume. Wenn die Mieter sorgfältig ausgesucht sind und alles passt, gibt’s Schlimmeres. Ich bin so reingewachsen, kenne es nicht anders, es ist mein Elternhaus.
Aber wenn ich die Wahl gehabt hätte, hätte ich sicherlich nicht so gebaut, sondern nur ein EFH - und dann ggf. ETW gekauft und vermietet. Es ist immer auch ein Risiko und eine Einschränkung, mit anderen das Haus zu teilen. Was für die Mieter angenehm ist (Vermieter greifbar im Haus), kann für den Vermieter auch ein bisschen anstrengend werden...
Re: Hauskauf, wie bereiten wir uns vor?
Antwort von lejaki am 29.09.2019, 21:55 Uhr
Ich frage mich auch grade, was eure Beweggründe dafür sind. Ihr werdet sicher eure Gründe haben...
Ich persönlich würde mein Haus immer lieber für mich alleine haben bzw wir haben ein EFH und anders möchte ich es auch nicht. Ich möchte keine Rücksicht auf Mieter im gleichen Haus nehmen müssen und hätte Angst, dass man auch mal Leute erwischt, wo es dann nicht klappt miteinander. Aus dem Weg gehen kann man sich nicht.
Wollt ihr das machen um die monatliche Rate durch Miete teilweise zahlen zu können?
Wäre vielleicht ein freistehendes EFH mit Einliegerwohnung etwas für euch und diese dann bei Bedarf z.B. an Feriengäste oder Monteure zu vermieten? Wenn man das später mal nicht mehr will, lässt man es einfach. Macht natürlich auch extra Arbeit und geht ja auch nur wenn ihr dafür in der "richtigen" Ecke wohnt.
Ich würde wohl erstmal einen Beratungstermin bei eurer Hausbank ausmachen und klären wieviel ihr an Kredit je nach Projekt überhaupt bekommen würdet und dann weiter sehen Was man dafür bekommt.
Re: Hauskauf, wie bereiten wir uns vor?
Antwort von Cata am 29.09.2019, 22:53 Uhr
Bevor meine Mutter unter einzog, hatte ich Mieter drin. Da fand ich schon die Mitbenutzung des Gartens problematisch. Ich hab draußen gefrühstückt, und die Mieterin hat Wäsche aufgehängt oder so. Zum Glück sind die Mieter nach Eigenbedarfskündigung gleich ausgezogen, aber die Wohnung musste ich sanieren. Mieter hinterlassen so Einiges, Styropor Platten an den Decken, Schimmel hinter den Schränken, fünf Lagen Tapeten, selbstgestrichene Türen.
Mehrgenerationenhaus ja, Mehrfamilienhaus nein. Das wäre bei uns für die Mieter auch nicht schön, da hier stundenlang musiziert wird, kann ich grad meiner Mutter zumuten.
Re: Hauskauf, wie bereiten wir uns vor?
Antwort von Blue_Berry am 30.09.2019, 22:01 Uhr
Oh interessant dass alle danach fragen! Also wir wollten eigentlich nie das typische "Einfamilienhaus", das entspricht gar nicht unserer Lebensausrichtung und war irgendwie nie so unser Wunsch. Wir planen auch möglichst mobil zu bleiben und wollen ggf. nochmal ins Ausland ziehen. Die Situation ist jetzt so, dass es in unserer Gegend sehr teuer ist zu mieten und wir bald eine größere Wohnung (ein weiteres Kinderzimmer) gebrauchen könnten. Gleichzeitig würden wir gerne anfangen etwas Vermögen und eine Absicherung für die Rente aufzubauen. Da wir gerade zur Miete in genau so einem Haus leben (3 Wohnungen, eine von den Vermietern bewohnt) und das total gern so mögen (man ist nie allein, sich gegenseitig sympathisch und hilft sich auch mal) haben wir das einfach so im Kopf. Es käme selbstverständlich schon auf die Aufteilung an. Hier ist es gerade so, dass natürlich jede Partei einen eigenen und mit Sichtschutz abgetrennten Garten hat!
Ein freistehendes Einfamilienhaus für 35 Jahre abzahlen zu müssen, da wird mir ganz anders und ich sehe auch bei meinen Eltern, dass einem das Haus erst dann gehört wenn es Reparaturen braucht und man eigentlich gar nicht mehr so viel Platz braucht. Dementsprechend spielt es schon eine Rolle, dass zusätzliche Mieteinnahmen den Hauskauf unterstützen könnten. Wenn wir dann in 10-20 Jahren doch wegziehen oder lieber zentral in der Stadt leben wollen und nicht im "Speckgürtel" wenn die Kinder groß sind könnten wir dann die von uns bewohnte Wohnung auch mit vermieten oder sogar nochmal aufteilen und dann vermieten... das war so unsere Überlegung.
Ein bisschen überfordert sind wir von der Planung, von Gutachten über Finanzierung bis zu Berechnungen, die bei uns inklusive Mieteinnahmen ja noch höher wären...
Lieber Eigenheim mit Ferienwohnung...
Antwort von peekaboo am 01.10.2019, 12:34 Uhr
also als erstes sind wir über Interhyp gegangen und haben mal so eingegeben, was wir ausgeben könnten. Dort bekamen wir dann einen "Vorschlag wie viel Haus wir für unser Geld bekommen könnten" Sprich um die xxxxx Tausend Euro.
Dann haben wir uns auf die Suche gemacht.
Wir haben vorher auch zu Miete gewohnt, in dem Haus war mein Mann "Hausmeister". Die Vermieter hatten Pech mit Ihren Mietern... es kam kein Geld rein und die Wohnung war verwahrlost. Bei der anderen keine Verwahrlosung aber der Mieter zahlte die Miete nicht.Irgendwann ist der Eine Mieter bei Nacht und Nebel abgehauen und mein Mann ist nach Wochen mal in die Wohnung, da es fürchterlich stank...
Bei der Mietwohnung meiner Freundin war zwar eine nette junge Familie drinnen, aber auch die zahlte die Miete nur sporadisch....
Also wenn Ihr auf das Geld angewiesen seid, um das Haus zu finanzieren, würde ich es sein lassen. Bedenke eine Familie bekommst Du nur schlecht aus einer Wohnung raus, Hinzu kam bei der "Hausmeister Wohnung" noch, als der Vermieter die Wohnung räumen ließ, war er dafür verantwortlich, die Möbel zu lagern, bis sich der Mieter meldet.... und das Geld sollte er dann von diesem zurückfordern...
LG
Peeka
Wollt Ihr denn bauen oder was Fertiges kaufen ?
Antwort von Ellert am 01.10.2019, 21:28 Uhr
Vielleicht ist es risikoloser was zu kaufen wo schon Mieter drin sind die seriös sind
aber ob die Chemie stimmt merkt man auch erst wenn man zusammen lebt.
ich weiss nicht ob es wirklich schnelle rgeht einhaus abzuzahlen in dem Mieter leben,
denn das ist ja auch nicht unerheblich teurer als ein Eigenheim-
wenn dann der Mieter ausfällt (kann immer passieren) muss man das Haus weiter abzahlen können auch ohne die Miete, das ist immer ein Risiko.
Macht Mieter was kaputt zahlt auch der Vermieter,
investieren muss man immer auch in den Mietwohnungen mit und wenn die Mietpreisbremse kommt...
Ich würde mal schauen was man für Euer Wunschhaus ausgeben müsste und dann zu mehreren Banken gehen
die beraten vermutlich auch wie Mieten zu versteuern sind etc
was man wie absetzen kann oder Euer Steuerberater ?
Das Argument wegziehen und Mieteinnahmen haben gilt auch bei einem EFH
das kann man auch so bauen dass man wenn die Kinder raus sind zwei Wohnungen draus machen kann, sprich mal selbst altersgerecht unten wohnt und oben ggf vermietet oder eines der Kinder drin ist
oder im dümmsten Fall ne Pflegekraft rein kann.
dagmar
Re: Wollt Ihr denn bauen oder was Fertiges kaufen ?
Antwort von Blue_Berry am 02.10.2019, 9:21 Uhr
Hmm okay, danke für eure Hinweise! Da muss ich nochmal drüber nachdenken, wenn da so viele Bedenken haben! Da war mein Blick sicher etwas geschönt durch die gute Situation, die wir zurzeit in der Konstellation haben.
Wir würden auf jeden Fall kaufen, nicht bauen. Es gibt dort wo wir hin möchten kein bezahlbares Grundstück mehr. Auch wenn wir etwas neues kaufen würden, könnten wir uns höchstens ein Reihenhaus leisten und das wollen wir nicht haben. Eine Bestandsimmobilie wäre günstiger und bietet mehr das, was wir wollen. Wir wohnen auch einfach gerne in "Häusern mit Geschichte" muss ich sagen, da fühlen wir uns wohl, auch wenn wir dann na klar eine große Rücklage für Reparaturen benötigen! Der Unterschied zwischen einem solchen freistehenden Einfamilienhaus und einem Mehrfamilienhaus ist dann preislich nicht mehr sooo hoch nach meinen ersten Recherchen. Die freistehenden Einfamilienhäuser haben dann eben auch 150-200qm, wir sind aber vollkommen zufrieden mit 100qm in der untersten Etage eines Mehrfamilienhauses (+ Garten). Die Mehrfamilienhäuser schätze ich auf etwa 25-30% teurer als das Einfamilienhaus und dachte dass sich das durch die Mieteinnahmen doch rechnet dann. In Zahlen suche ich etwa nach 300.000 (Einfamilienhaus) oder 400.000 2-3 Familienhaus.
Re: Wollt Ihr denn bauen oder was Fertiges kaufen ?
Antwort von rabe71 am 02.10.2019, 9:28 Uhr
Hallo,
also nachdem, was du beschreibst, würde ich kein Haus kaufen. Sondern eine schöne Wohnung, da hast du genau das was du willst:
- bist nie allein im Haus
- bleibst flexibler, falls ihr ins Ausland geht
-günstiger
-Altersabsicherung
Re: Hauskauf, wie bereiten wir uns vor?
Antwort von mausebär2011 am 02.10.2019, 17:47 Uhr
Wir wohnen seit fast 9jahren mit unserem Vermieter unter einem Dach und finden daran nichts schlimmes.
Man versteht sich gut und jeder hat sein plätzchen im Garten wo er ungestört sitzen kann.
Der Garten ist offen, also so das wir ihn uns teilen, aber jeder hat eben seine eigene Sitzecke.
Ich wüsste auch gar nicht womit ein Vermieter seinen Mieter ständig nerven könnte, bzw andersrum.
Die einzigen male wo er zu uns als Vermieter kommt ist, wenn die wasseruhr in unserem Kellerraum abgelesen wird oder der Schornsteinfeger reingelassen werden soll.
Und wir kommen zu ihm eigentlich nur dann wenn wir wollen das er die Heizung an- bzw abstellt.
Warum da Mieter und Vermieter ständig gegenseitig etwas voneinander wollen verstehe ich daher nicht.
Einmal, ganz am anfang, da musste er ein paar mal kommen weil wir einen Wasserschaden hatten. Das wars auch schon.
Also sehe ich da wirklich kein problem mit Mietern/Vermieter unter einem Dach zu leben.
Zur not macht man erstmal befristete Verträge. Unser vertrag war auch erstmal auf 1jahr befristet bevor wir einen unbefristeten bekommen haben.
eins meiner Lieblingsthemen
Antwort von Benedikte am 03.10.2019, 7:59 Uhr
Immobilienkauf ist eins meiner Lieblingsthemen.....
Erstmal- Du bist etwas vage, Dein Vorhaben kann bei den vorhandenen Infos nicht sauber beurteilt werden
Was Ihr Euch leisten könnt, das sollte IHR wissen. Wieviel Eigenkapital habt Ihr? Wieviel könnt Ihr im Monat zur Seite legen? Wie wertbeständig sind Immobilien da, wo Ihr laufen wollt? Könntest Ihr Reserven mobilisieren, also bspw. Familienkredite, Aufstockung der Erwerbstätigkeit usw. Welche Verbindlichkeiten habt Ihr, ggf.?
Zum Kaufpreis hast Du was geschrieben- 3-400.000. Man weiss dann zar immer noch nicht, wo Du kaufen willst, aber man weiss ganz genau, dass es kein Hotspot oder Ballungsgebiet ist. MFH für 300.000-das ist kein Zentrum.
400.000 mit NK wie Grunderwerbssteuer, Makler, Notar, Gutachter, kleinere Renovierungen und Sanierungen sind 500.000. Da sollte man 100.000 Eigenkapital haben- ausser Ihr seid zwei Lebenszeitbeamte oder ähnliches.
Zustand der Immobilie- wenn Ihr selber besichtigt habt und kaufen wollt, dann schickt einen Gutachter. Habe ich bislang immer gemacht, das kostet zwar, aber es vermittelt unglaubliche Sicherheit. geärgert ghabe ich mich in einem Fall, als der Gutachter massive Mängel gefunden hat und die Verkäufer das nicht beim Preis berücksichtige wollten. geschichte. Das letzte Gutachten hatte mich für eine 70 qm Gründerzeitaltbauwohnung 600 Euro gekostet- da war nicht nur unsere Wohnungbegurtachtet worden, sondern auch der Keller (baujahresbedingt feucht, weil ohne Wanne vor 120 JAhren gebaut), irgendwelche Fassadenrisse ( hat dann die Eigentümergemenscahft behoben)
TRagbare Rate- kann man nichts sagen ohne Euer Einkommen z kennen, Regel ist, dass das HAus nicht mehr als 30 % des Familienkommens verschlingen sollte, mit allem, die meisten, die ich kenne, haben als junge Familien mehr gehabt.
Was kommt mit Vermietung auf Euch zu? Tja, wie beschreiben, da hängt viel vom Mieter ab. Zum einen muss er regelmäßig zahlen, dann sollte er sich anständig benehmen- das weiss man immer erst zu spät. Wobei man bei genauer Prüfung der Unterlagen- Schufa, Verdienstnachweis, Mietschadensfreiheitsbestätigung usw- schon zumeist eine gute Idee hat. Ihr seid jedenfalls verantwortlich dafür, dass die Mietsache gut bewohnbar ist und müßt ggf Reparaturen ausführen lassen auf die ihr zwitweise lieber verzichten würdet. Wenn Ihr einen Mietnomaden erwischt- Pech gehabt. Und wenn der nach dem Einzug tot umfällt, dann habt Ihr Pech und Ärger. Kurzum, Vermietung birgt immer gewisse Risiken, zumeist halte ich die für handelbar. Vermiete auch, meine Erfahrung ist, dass man bei sorgfältiger Auswahl keinen großen Ärger hat.
Literatur- ich persönlich schwöre auf Stiftung Warentest. Da s sind allerdings immer massive Wälzer. Ansonsten- man kann sich auch beraten lassen, Verbraucherzentralen oder auch bei einer Bank. Man sollte nur nicht sagen, dass man NUR Beratung sucht, aber eigentlich nichts abschliessen will....
Re: Hauskauf, wie bereiten wir uns vor?
Antwort von Methos am 03.10.2019, 12:53 Uhr
Hm, schwieriges Thema. Wir haben unser Haus durch Zufall im privaten Gespräch gefunden, gekauft von Bekannten. Obwohl nicht sehr alt, sind kurz nach dem Kauf schon verschiedene Dinge defekt gewesen. Am Warmwasser/ Heizung (800) danach drohender Wasserrohrbruch(1200) , dann waren die Dachfenster undicht und mussten ersetzt werden (5000) , die Fenster gestrichen....und natürlich ging auch gleich nach dem Einzug der Fernseher kaputt. VIele teilweise Höhe Ausgaben, mit denen wir so erst mal nicht gerechnet hatten, weil das Haus ja nicht alt war.
Also auch hier ein skeptischer BLick vor dem Kauf und noch ein Geld Polster in der Hinterhand.
Vermieten: Einnahmen müssen mit versteuert werden, die Kosten die dagegen gerechnet werden sind ja auch da und müssen erst mal bezahlt werden. Auch nicht ohne.
Viel Glück bei der Entscheidung.
LG
Marion
kaputtgehen kann immer was
Antwort von Ellert am 03.10.2019, 16:26 Uhr
Unseres ist jetzt 14 Jahre alt und bisher hatten wir Glück bis auf Kleinzeugs .
Mir graut mal vor einer neuen Heizung denn das wird teuer ....
Dass Eure Gutachter das nicht gesehen hat mit den undichten Fenstern ist auch ein Hammer
dagmar
warum sind denn Eure Mieten so teuer und das Kaufen so billig ?
Antwort von Ellert am 03.10.2019, 16:29 Uhr
huhu
hier zahlt man für ein EFH in der Zwischenzeit ab 450 000.- zum Kaufen aber zu Mieten auch 1500.- aufwärts kalt
warum ist denn bei Euch der Wohnraum zum Kauf so billig und zu mieten so teuer ?
Ein gescheites Mehrfamilienhaus das nicht steinalt ist kannst Du hier ab einer Million suchen und für eine solche Wohnung bekommt man ja keine 1500.- Miete
dagmar
Re: kaputtgehen kann immer was
Antwort von Methos am 03.10.2019, 18:33 Uhr
Naja, es war 12 Jahre alt, den Gutachter hatten wir nicht. Es waren ein relativ gute Bekannte aus der Kirche. Und Pech. Und Unwissenheit.
Aber Kosten! Und zu dem Zeitpunkt ( kurz nach dem Kauf und Einzug ) denkbar ungünstig.
Würde mir so auch nicht mehr passieren ;)
Darum gut schauen, nicht nur vertrauen
Lg
Marion
aber ich unterstelle denen nicht dass sie es wussten oder ?
Antwort von Ellert am 03.10.2019, 18:47 Uhr
Bei den Summen würde ich nie ohne Gutachter kaufen
wir hatten selbst beim Bauen einen unabhängigen Gutachter
was der alles gefunden hat würden wir nie gefunden haben
dagmar
Re: Wollt Ihr denn bauen oder was Fertiges kaufen ?
Antwort von Patty am 05.10.2019, 23:04 Uhr
Wo wohnt ihr? Bei uns (NRW Dorf) bekommt man kaum ein EFH für 300.000€. Nur wenn man ein altes Haus kauft. Aber dann muss man auch viel reinstecken
Patty
Re: Hauskauf, wie bereiten wir uns vor?
Antwort von Philo am 10.10.2019, 20:28 Uhr
Wir haben vor 9 Jahren eine DHH in München gekauft.
Uns war wichtig, dass wir nicht ewig abzahlen. Wir hatten gut die Hälfte aller Kosten als Eigenkapital vorhanden und haben die andere Hälfte als Kredit aufgenommen.
Beraten hat uns ein unabhängiger Baufinanzberater, der aus vielen verschiedenen Kreditformen die für uns passende herausgesucht hat. Die Hausbank hätte uns maximal 100'000€ gegeben. Damit hätten wir uns NIE unser Haus leisten können.
Nun steht für einen Restbetrag die Anschlussfinanzierung an - wir waren wieder bei diesem Baufinanzberater und werden aufgrund günstigerer Zinsen und Tilgungsmöglichkeiten die Bank wechseln.
Vermietung ist Arbeit - ich vermiete noch 3 Immobilien. Man muss sich oft und immer wieder kümmern. Angefangen von der Vermietung über das Erstellen von Abrechnungen hin zu Schäden (ein Mieter hatte einen Wasserschaden verursacht) etc. Vermieten heißt nicht nur Geld kassieren. Im Zweifel hat man Mietnomaden, die irgendwann nicht mehr zahlen und die man rausklagen muss...
LG, Philo
Re: Hauskauf, wie bereiten wir uns vor?
Antwort von juliaschaefer am 24.10.2019, 13:01 Uhr
Mich hat das Thema damals auch zunächst erschlagen. Es sind sehr viele Dinge, um die man sich kümmern muss und mir haben einfach die nötigen Kenntnisse im Immobilien Gewerbe gefehlt. Eine Freundin hat mir dann einen Immobilienberater empfohlen: https://www.herkules.com/. Der stand mir während des gesamten Kaufprozesses zur Seite und hat mich echt gut beraten. Das kann ich nur empfehlen.
