Mitglied inaktiv
Guten Abend, ich habe eine dringende Frage betreffs Kautionsunterschlagung seitens des ehem. Vermieters, hat jemand Erfahrung und kann mir kurz helfen?? Das wäre sehr nett. Danke
Ich bin zwar nicht RA-Fachangestellte, sondern Finanzbeamte, habe das Thema Mieterkaution aber gerade erst in einem Steuerfall durchexerzieren dürfen... ein bisschen kenne ich mich da aus, zumindest kenne ich jetzt jede Menge Rechtsprechung zum Thema. Worum geht's denn?
oh das ist toll, ich bin nämlich bissel am verzweifeln... Mein ehem. Vermieter ist als Kautionsbetrüger bekannt, d.h. er behält OHNE Grund Kaution ein, zahlt sie niemals zurück. Das erfuhren wir leider erst als wir schon in der Whg. wohnten. Wir hatten 590,- KAution bezahlt und sind 04/07 mit einwandfreiem Übergabeprotokoll und OHNE jegliche Schulden etc. ausgezogen. Eine NK- Abrechnung haben wir kein Jahr erhalten, also weder Nachforderung noch Überschuss. So 6 Monate nach Auszug mahnte ich ihn sowohl persönlich als auch schriftlich an, die Kaution zurück zu überweisen, keine Reaktion. Ich habe beim Gericht einen mahnbescheid erwirkt, gg. den er Widerspruch in vollem Umfang eingelegt hat, wie ich heute mitgeteilt bekam. Ich bin entsetzt. ICH soll jetzt 86€ ans Gericht zahlen, damit es in die nächste Instanz geht usw.... Wieso muss er nicht wenigstens begründen, wieso er meint mein geld einfach behalten zu dürfen??? Das würde mich interessieren, bevor ich weitere Kosten habe, bekomme z. Zt. ALG 2... Ich könnte heulen bei so einer Ungerechtigkeit. DAS ist seine Masche, er behält die Kaution ein (ich kenne inzw. 4 Geschädigte) und die gehen aber nicht dagegen an, weil ihnen das wohl zu umständlich ist und sie Angst vor weiteren Kosten haben, auf denen sie am Ende noch sitzen bleiben... WAS soll ich jetzt machen?? Die 82 € ans Gericht überweisen? Und dann??? Ich sehe nicht ein als Geschädigte schon wieder Kosten zu haben, der Mahnbescheid hat ja auch schon 23€ gekostet.... Kann ich ihn nicht auch bei der Polizei wegen Betrugs anzeigen?
Sorry, ob Du ihn wegen Betrugs anzeigen kannst, weiß ich leider wirklich nicht, vielleicht eher Unterschlagung..? Keine Ahnung, tut mir leid. Vielleicht einfach mal bei der Polizei vorsprechen und nachfragen? Wobei ich nicht glaube, dass die da jetzt schon viel tun könnten... allenfalls, wenn Du mit den anderen vier Geschädigten dort aufmarschieren könntest und es somit schon mal einen ersten Augenschein gäbe, dass er das Verhalten systematisch betreibt... Ansonsten - bei der Kaution kann man, grob gesagt, in zwei Teile unterscheiden. Einmal die möglichen Nebenkosten, über die noch abgerechnet werden kann, einmal die sonstigen Ansprüche. Du schreibst, Ihr habt ein einwandfreies Übergabeprotokoll.. naja, es gibt verschiedene Übergabeprotokolle, nicht immer steht ausdrücklich drin, dass der ehemalige Vermieter keine Ansprüche mehr an den Mieter geltend machen will, weil die Mietsache ohne Schaden etc. übergeben wurde. Insoweit wird dem Vermieter normalerweise eine "Bedenkzeit" von 3 bis 6 Monaten nach Auszug zugestanden. Wenn Ihr im April 07 ausgezogen seit, wäre diese Zeit aber so oder so abgelaufen... Die komplette Kaution darf er also nicht mehr einbehalten, soweit mir die Rechtsprechung gegenwärtig ist. Das andere sind die möglichen Nebenkosten - er ist verpflichtet, über die Nebenkosten anständig und gescheit abzurechnen, und zwar bis zu einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums. Die Rechtsprechung geht hier ein bisschen auseinander, was als "Abrechnungszeitraum" anzusehen ist, oft wird beim Auszug im laufenden Jahr auf den 31.12. des Jahres abgestellt, also bei Euch wäre das der 31.12.07, danach ein Jahr wäre der 31.12.08, bis dahin dürfte er also noch Ansprüche geltend machen hinsichtlich der Nebenkosten. Er darf insoweit auch die Kaution teilweise (welcher Teil? Keine Ahnung, sorry.) einbehalten. Dazu muss er nicht substantiiert vortragen, welche Ansprüche er geltend machen will, die bloße Behauptung, er habe noch Ansprüche, reicht zwar nicht, aber wenn er 'was von Nebenkostenabrechnung erzählt, würde das wahrscheinlich reichen. Insoweit dürfte es auch unerheblich sein, dass er bisher noch nie über die Nebenkosten abgerechnet hat. Allerdings ist er zu dieser Abrechnung gesetzlich verpflichtet, also könntet Ihr ihm wegen der Vorjahre Probleme machen... Ups, sorry, ich muss aufhören, Probleme mit dem Nachwuchs, ich schreib heute Abend oder spätestens morgen weiter, okay?
Hallo! Also ich bin eine gelernte Rechtsanwaltsfachangestellte. Muss zu meiner Schande gestehen, dass ich allerdings nur ein Jahr in dem Beruf gearbeitet habe und jetzt seit über drei Jahren in der Elternzeit. Aber ich versuche mich mal zu erinnern. Als erstes: Ich bin mir ziemlich sicher, dass Du mit Alg II bestimmt PKH (Prozesskostenhilfe) bewilligt bekommst. Geh mal zu Deinem zuständigen Amtsgericht und frage nach einem PKH-Antrag. Kriegste bestimmt bewilligt. Und dann ab mit Dir zum Rechtsanwalt! DU musst Deinen Anspruch jetzt bei Gericht begründen. Hoffe ich konnte Dir ein bisschen helfen. Zum PKH Antrag: Wir haben die auch in der Kanzlei gehabt den Mandanten zum ausfüllen überlassen. Nur so als Tipp, wenn es bis zu Deinem zuständigen AG zu weit/Weg zu umständlich ist etc. Ruf einfach mal beim RA an! LG, Lenn04
Liebe Leena, ja natürlich kein Problem... wegen dem Abbruch :-) Ich bin heute auch nur am Hin- und Herrennen Nucki rein, Kuscheltier etc... Also: erstmal vielen vielen Dank für die große Mühe die Du Dir gemacht hast mit der ausführlichen Antwort, sehr nett, ich fühle mich nämlich sehr allein gelassen in dieser Situation... und wütend denn es ist MEIN Geld... wenn ich 1 mal die Miete 3 Tage zu spät überwiesen hätte, oh weh... Liebe Leena, ich hinterlege meine Mailadr., gerne kannst du mich auch anschreiben, ansonsten später wieder hier. Einen schönen Abend, Henny
so wie Du den MB nicht begründen mußtest, muss er seinen Widerspruch nicht begründen. Du bist Kläger, Du sorgst dafür, dass die Sache weitergeht - in diesem Falle zahlst Du auch erstmal die Gerichtskosten. Grundsätzlich gibt es eine Frist, in der der vermieter die Kaution noch behalten kann (z.B. zur Prüfung), steht aber im Übergabeprotokoll, dass die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde blabla , dann muss er auszahlen. Im übrigen würde ich mich einfach mit den anderen Vieren zusammen schließen und gemeinsam Klage einreichen! LG Sue
...so, wie ich sehe, haben die anderen im Prinzip auch schon alles gesagt. :-) Nochmal zum Abrechnungszeitraum: Du bist im April 07 ausgezogen. Normalerweise ist Abrechnungszeitraum 01.01.-31.12., also für 07 wäre die NK-Abrechnung bis 31.12.08 zu machen, wenn nicht abweichender Abrechnungszeitraum etc., es gibt allerdings ein neueres Urteil (ich glaube, vom AG Wiesbaden), wonach bei Auszug im laufenden Jahr der Abrechnungszeitraum insoweit mit dem Auszug endet, d.h. bei Auszug im April 07 müsste spätestens ein Jahr später, also im April 08, eine NK-Abrechnung vorliegen, ansonsten kann der Vermieter keine Ansprüche daraus mehr ableiten. War allerdings ein Einzelfall, und ob alle Gerichte das so sehen mit dem Abrechnungszeitraum, das wage ich vorsichtshalber doch zu bezweifeln... Ansonsten haben die anderen natürlich völlig recht - Du solltest auf Abrechnungen für die Vorjahre bestehen und diese auch einklagen (notfalls mit PKH). Der Vermieter muss die Abrechnungen in der gesetzlich vorgebenenen Zeit machen, sonst hat er keine Ansprüche daraus mehr gegen Dich - aber Du hast nach Ablauf dieser Abrechnungszeit noch drei Jahre Anspruch auf eventuelle Überzahlungen. Dein Vermieter darf jetzt also allenfalls noch einen Teil der Kaution einbehalten, aber keinesfalls alles - Du bist also definitiv im Recht, häng Dir Gerichtskosten also dran und setz das Verfahren fort, würde ich sagen. Was ja auch noch dran hängt, die andere schon geschrieben haben, sind die Zinsen. Dir stehen aus der Kaution die Zinsen zu, und der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution "getrennt von seinem Vermögen" gesondert anzulegen (wobei's sogar egal wäre, wenn im Mietvertrag ggf. etwas anderes stünde). D.h. es geht also nicht nur um die 590,- Euro Kaution, sondern auch noch um die Zinsen daraus... Und noch eine Sache - ich würde mich auf jeden Fall auch mit den anderen Geschädigten zusammen tun, zumindest sie als Zeugen quasi hinzuziehen, denn anscheinend ist das ja die "Masche" Deines Ex-Vermieters, und da sieht die ganze Sache schon wieder anders aus, als wenn es ein einmaliger Streit und eine einmalige Geschichte wäre. Was manche verägerten Ex-Mieter manchmal tun, auch wenn es natürlich "unanständig" ist - sie drohen dem Vermieter mit Anzeige beim Finanzamt. Beim Vermieter ist die Kaution grundsätzlich keine Einnahme, da sie ja weiterhin im Eigentum des Mieters bleibt, er nur "Treuhänder"-Status hat. Wenn die Kaution aber endgültig an ihn geht (entweder wegen berechtigter Ansprüche und - oft genug - wegen Verjährung der Rückforderungsansprüche, Verjährungsfrist insoweit 3 Jahre, Fristbeginn ab Fälligkeit der Kautionsrückzahlung, spätestens ab einem Jahr nach Ende des NK-Abrechnungszeitraums), dann ist die Kaution eine Einnahme des Vermieters aus der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung und der Vermieter muss es bei seiner Steuererklärung angeben und versteuern - was die wenigstens tun. Bei einer entsprechenden Anzeige kann das aber schon zu Ärger mit dem Finanzamt führen und die Steuer müsste auf jeden Fall nachgezahlt werden. Das ist zwar im Grunde nur eine kleine "Motivationshilfe", die bei manchem, aber längst nicht bei allen sturen Vermietern hilft, und es kann auch eher schädlich sein, weil es zu einer Eskalation der Situation zwischen Vermieter und Mieter führen kann, aber es gibt so einen bestimmten Typ von Vermieter, da klappt das wieder ganz gut... Wie gesagt, ich kenne Deinen Ex-Vermieter nicht, aber der erste Augenschein spricht ja zumindest insoweit gegen ihn, als es anscheinend begründet den Ruf weg hat, Mieterkaution dauerhaft "einzubehalten", was mit seiner eigentlichen Treuhänderstellung ja nicht vereinbar ist...
Hi Henny, ich exerziere im Moment den gleichen Fall mit meinem Ex-Vermieter durch. *gg* Wenn du ein Übergabeprotokoll hast, das von ihm (dem VM)unterschrieben ist, aus dem eindeutig hervorgeht, daß die Wohnung in einwandfreiem Zustand an ihn zurück übergeben wurde, ist der Vermieter (VM)gesetzlich verpflichtet, dir deine Kaution in voller Höhe und unverzüglich (nebst Zinsen!!!) auszuzahlen.(Siehe hierzu die Urteile des Amtsgerichts Pforzheim Az.6C 105/04 und des Landgerichts Braunschweig Az.6S 175/94) ;-))) Spätere Forderungen an den (Ex-) Mieter, auch aus Mängeln die dem VM zur Zeit der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls noch nicht bekannt sein konnten, sind unrechtmäßig. Einbehalten darf der VM von der Kaution lediglich eine Summe, die einer eventuell zu erwartenden Nebenkostennachzahlung aus einer zum Zeitpunkt des Auszugs noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung, gleichkommt. Grundlage für die Höhe dieses Betrages sind Nachforderungen an den Mieter aus vorangegangenen Nebenkostenabrechnungen. Im Klartext heißt das,wenn du in den Jahren vor deinem Auszug jährlich beispielsweise 120 Euro nachzahlen mußtest und du, sagen wir beispielsweise, 10 Monate nach der letzten Abrechnung ausgezogen bist, dürfte der VM 100 Euro einbehalten, bis die nächste Nebenkostenabrechnung erstellt ist. In deinen Fall hat er ja offensichtlich jedoch NIE eine Nebenkostenabrechnung erstellt, was bedeutet er kann nicht begründen einen Betrag (oder die gesammte Kaution) einzubehalten, da ihm die Grundlage hierfür fehlt (früher nachzuzahlende Beträge). Dein Ex-VM ist gesetzlich verpflichtet (!!)dir mindestens einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu schicken. Diese muß dir bis spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum zugehen, anderenfalls verfallen die eventuellen Ansprüche des VM auf Nachzahlung von Nebenkosten. Wichtig zu wissen ist jedoch daß DEINE eventuellen Ansprüche bei Überzahlung der Monatlichen Nebenkostenpauschale an den VM NICHT verfallen! (Solltest du zuviel bezahlt haben..)Eine Nebenkostenabrechnung also immer auch dann einklagen, wenn bereits mehr als 12 Monate seit Ende des Abrechnungszeitraumes vergangen sind. (Siehe hierzu §556 BGB) ;-)) Gaaanz wichtig ist jetzt der Abrechnungszeitraum. Dieser darf 12 Monate nicht überschreiten. Wenn du also angenommen 2 1/2 Jahre in der Wohnung gewohnt hast, dann darf der Vermieter nicht jetzt EINE Nebenkostenabrechnung über 30 Monate schicken. Der Abrechnungszeitraum wird vom VM festgelegt und darf wie gesagt 12 Monate nicht überschreiten (sehr wohl aber unterschreiten mit beiderseitigem Einverständnis, sprich ein Abrechnungszeitraum alle 10 Monate z.B. ist durchaus i.O. und kann vom VM so festgelegt werden)Ein Abrechnungszeitraum von den normalerweise üblichen, maximalen 12 Monaten muß übrigens nicht zwingend dem Kallenderjahr (also vom 1.1.-31.12.)entsprechen. Ein Abrechnungszeitraum der einmal festgelegt wurde, kann dann aber nicht willkürlich vom VM geändert werden. Dazu bedarf es der Zustimmung des Mieters. Wenn du also zum 1.4.07 ausgezogen bist, und noch nie eine Abrechnung bekommen hast, dann wird dein VM vermutlich wenn es jetzt vor Gericht geht schnell einen Abrechnungszeitraum vom jeweils 1.4.-31.3. festlegen und dir eine Abrechnung vom 1.4.06-31.3. 07 erstellen. Diese muß dir jedoch bis spätestens 31.3.08 zugegangen sein!! Andernfalls verfallen seine eventuellen Ansprüche auf Nachzahlung an ihn. (Wie gesagt, der Mieter muß die Abrechnung bis spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes erhalten! Auf eine eine Abrechnung für den 1.4.05-31.3.06 und gegebenenfalls den Jahren davor UNBEDINGT bestehen und notfalls einklagen, da er eventuelle Überzahlungen von dir, an dich zurück erstatten müßte, du jedoch vor eventuellen Nachvorderungen seinerseits sicher bist, da diese bereits verjährt sind ;-)!! Lange Rede kurzer Sinn, du bist vollkommen im Recht und solltest DRINGEND zum Mietrechtsanwalt (Gesetzgebung hat sich in 2001 geändert, was so mancher "Allround- Anwalt eventuell nicht weiß!)PKH beantragen (hilft dir der Anwalt bei) und ab vor Gericht und die 590 Moppen nebst Zinsen eingeklagt! Das gewinnst du Haushoch! LG amadeus
Diese dürfte auch nicht der richtige Ansprechpartner für die von Dir gewünschte Rechtsberatung sein. Das ist Aufgabe von Juristen, speziell Rechtsanwälten. Du solltest Dir daher einen suchen, wenn Du nicht den Prozess in eigener Regie führen möchtest. Ohne Prozess, d.h. auch ohne Einzahlung des weiteren Gerichtskostenvorschusses, wirst Du nicht an Dein Geld kommen. Wenn dem Vermieter keine aufrechenbaren Ansprüche gegen Deinen Anspruch auf Kautionsrückzahlung zustehen, spricht nichts gegen den Erfolg einer beabsichtigten Klage. Als Gegenansprüche des Vermieters kommen Ansprüche auf restlichen Mietzins, Schadensersatzansprüche z.B. wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen oder Ansprüche auf Erstattung von Nebenkosten in Betracht, sofern die 12-monatige Ausschlussfrist nicht abgelaufen ist. Der Vermieter hat spätestens 12 Monate nach Ablauf des jeweiligen Abrechnungszeitraums abzurechen. Tut er dies nicht, kann er weder Zahlungsansprüche mehr herleiten noch gegen den Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung aufrechnen! Wenn Du kein Geld zur Finanzierung des Prozesses hast, kannst Du Prozesskostenhilfe beantragen. Es gibt auch Rechtsauskunftsstellen bei den Gerichten. Da kannst Du Dich gleichfalls informieren. Viel Glück RObina