Geschrieben von Streuselchen am 16.08.2018, 9:08 Uhr |
Frage speziell an die ETW-Eigentümer
Hallo zusammen,
Vielleicht stehe ich auf dem Schlauch, aber ich rätsel im Moment:
Ich schau immer mal wieder durch die Immobiienangebote in der Region.
Zufällig habe ich jetzt gesehen, dass meine erste eigene Wohnung verkauft wird. Da werden Erinnerungen wach.;-) ..... aber aus Sentimentalität kaufe ich nicht.
Also jetzt zu meiner Frage:
In unserer Region sind die Wohnungen meistens vermietet und werden so verkauft. Für jede ETW wird ja ein Hausgeld fällig - das kann ja nicht alles auf den Mieter umgelegt werden. (Im Fall meiner 1. WG werden für die ETW sogar noch Erbpachtzinsen fällig, weil auf entsprechendem Grundstück.*ohje*)
Wenn ich Hausgeld (hier sogar Erbpachtzinsen) zusammenaddiere und stelle die monatliche zu erwartende Miete dagegen, lohnt sich der ETW - Kauf überhaupt? Oder kann man das so pauschal nicht sagen?
LG
Streuselchen
Re: Frage speziell an die ETW-Eigentümer
Antwort von Strudelteigteilchen am 16.08.2018, 9:41 Uhr
Das kann man so pauschal nicht sagen, aber normalerweise lohnt es sich sehr wohl, sonst wären ja alle Wohnungsgesellschaften pleite.
Das Hausgeld, das Du nicht umlegen kannst, mindert den Ertrag und somit die Steuern. Nur so nebenbei, falls Du die Rendite berechnen willst.
Re: Frage speziell an die ETW-Eigentümer
Antwort von shinead am 16.08.2018, 10:40 Uhr
Vieles vom Hausgeld (Allgemeinverbrauch Wasser/Strom, Kosten Aufzug, Reinigung, Gartenpflege, etc.) kann auf den Mieter umgelegt werden.
Was der Eigentümer selbst zahlen muss sind z.B. die Kosten für den Verwalter, Kontoführung und Kosten für Instandhaltung und Sanierung.
Vor dem Kauf sollte man also prüfen, ob die Differenz zwischen Kosten und Miete hoch genug sind, um neben den Finanzierungs- auch die Instandhaltungs- und Sanierungskosten zu decken.
Die Erbpachtzinsen sind schlicht ein Teil der Finanzierungszinsen. Da hilft nur rechnen, rechnen, rechnen...
Letztendlich ist es eine "einfache" Rechnung:
Antwort von Schru am 17.08.2018, 12:02 Uhr
Miete abzüglich
-Kreditzinsen (falls Kredit gebraucht wird) und Tilgung
- nicht umlegbarer NK
- gemeinschaftlicher Beitrag Rücklagenkonto
- eigene Rücklagen für Reparaturen in der Wohnung
-Überbrückungsbetrag, wenn bei einem Mieterwechsel die Wohnung nicht gleich wieder vermietet werden kann.
- Überbrückungsbetrag, falls Mieter mal eine Mindminderung vornimmt oder gar keine Miete mehr zahlt, evt RA benötigt wird.
Wenn nach Abzug dieser Kosten ein Plus stehen bleibt, lohnt sich ein Kauf.
Der letzte Punkt ist der Grund, warum ich meine ETW, die ich seit 20 Jahren besitze und bewohne, nur verkaufen, aber nie vermieten würde.
LG
Schru
Re: Letztendlich ist es eine "einfache" Rechnung:
Antwort von Ellert am 17.08.2018, 12:17 Uhr
HUHU
letzteres war auch der Grund warum meine Eltern die ETW verkauft statt vermietet hatten als sie bauten.
(Wenn es sich rechnen MUSS darf kein Mietausfall sein über längere Zeit)
Wenn in einer solchen Anlage nur ein schlimmer Mieter ist mit Krach etc kann es passieren dass der Rest schnell mindert oder auszieht -
oder es ist eine Lage in der dann die ETW mit Kusshand weiterverkauft wird aber halt dann eher ohne Mieter
Aus Sentimentalität würde ich mir keine Wohnung kaufen
dagmar
Re: Letztendlich ist es eine "einfache" Rechnung:
Antwort von shinead am 17.08.2018, 13:29 Uhr
>>- Überbrückungsbetrag, falls Mieter mal eine Mindminderung vornimmt oder gar keine Miete mehr zahlt, evt RA benötigt wird.
Wir haben immer so kalkuliert, dass wir die Finanzierung und das Hausgeld im Notfall aus den laufenden Einnahmen (sprich: Gehalt) bezahlen könnten. Eine spezielle Rücklage dafür hatten wir nicht. Bei Mieterwechsel wurde dann die Summe am Ende des Jahres vom Mietkonto wieder ausgeglichen.
Tatsächlich hatten wir in über 20 Jahren Vermietung von drei Wohnungen nur einmal Ärger mit einem Mieter und mussten klagen. Angst muss man m.E. davor nicht haben.
Rechtsschutzversicherung für Vermieter kann man abschließen. Kostet lt. Check24 um die 50 Euro im Monat inkl. Privat/Verkehr/Beruf.
Re: Frage speziell an die ETW-Eigentümer
Antwort von Mehtab am 17.08.2018, 13:32 Uhr
Wenn du selber eine Wohnung auf Erbpachtbasis hattest, dann weißt du ja am Besten, welche Kosten anfallen. Die Erbpacht ist eine dauernde Last, die auf der Immobilie ruht. Bei Kreditzinsen in Höhe von 1,? Prozent, wird sich eine Erbpacht eher nicht lohnen. Wie hoch sind denn die Erbpachtzinsen? Zum Vermieten würde ich mir so eine Wohnung schon gleich zwei Mal nicht kaufen. Wenn einmal etwas schief läuft, dann musst du auch noch die Erbpachtzinsen zahlen. Jetzt sind die Mieten gerade hoch, aber wer garantiert denn, dass das immer so bleibt?
Selber kaufen würde ich mir so eine Wohnung auch nur, wenn ich mir eine andere, wo ich den Grundstücksanteil selbst finanziere, absolut nicht leisten könnte. Da müsste die Wohnung auf Erbpachtbasis viel viel günstiger sein als eine Eigentumswohnung mit Grundstücksanteil. Bei Erbpacht bleiben die Kosten für denn Grundstücksanteil quasi immer als Darlehensbetrag bestehen. Falls man sich sonst gar keine Eigentumswohnung leisten könnte, ist es möglicherweise schon besser nur für den Grundstücksanteil Zins zu zahlen als für die Wohnung und den Grundstücksanteil.
Außerdem ist die Laufzeit der Erbpacht zu berücksichtigen. Ich wäre nicht scharf auf eine Abwicklung nach 99 Jahren, wenn vielleicht schon 70 Jahre der Erbpacht vorbei sind. Der Kauf einer Wohnung auf Erbpachtbasis wäre für mich noch viel schwieriger als es der Kauf einer Immobilie ohnehin schon ist, weil dieser "Erbpachtfaktor" einfach noch irgendwie in Euro umgerechnet werden muss.
Danke für eure Antworten! o.w.T.
Antwort von Streuselchen am 18.08.2018, 7:21 Uhr
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