zurück| Geschrieben von AndreaL am 02.06.2018, 14:51 Uhr |
Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen... hat das jemand?
Der Gedanke liegt hier gerade auf dem Tisch... 
Ich weiß noch nicht, ob ich mich damit anfreunden kann. Ich sehe nur Risiken (unkontrollierte Reparaturarbeiten, hohe Summen an Rückstellungen...).
Rein rechnerisch erfüllen wir alle Voraussetzungen und es würde endlich mal wieder die Steuerlast (ächz) mindern. Aufgrund der (meiner Meinung nach wirklich schon blasenartigen) hohen Preise für Neubauten, macht ein Neubau eigentlich keinen Sinn, weil man doch nur draufzahlt und nicht in den sich lohnenden Bereich kommt.
Berät da überhaupt jemand neutral? Und berechnet eine wirklich realistische Rendite zwischen Hauskosten, Miete und Hypotheken? Es würde ja theoretisch reichen, wenn man die Immobilie mit den Mieteinnahmen finanziert, ohne ständig Tausende wieder reinschustern zu müssen...
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ja, ich habe..... ein weites Feld
Antwort von Benedikte am 02.06.2018, 19:51 Uhr
Das ist ein ziemlich komplexes Thema und es gibt keine einfache antwort ja. Für viele pöasst ein klares nein, aber ja ist immer mit wenn und aber verbunden
vielleicht erstmal die von Dir gefürchteten Sonderumlagen bzw Reparaturen. Damit habe ich ziemliches "Glück", Anführungszeichen setze ich weil es nicht nur Glück ist. Wenn Du eine solide Wohnung kaufst in einer guten Anlage, die Protokolle studierst, es keinen Instandsetzungsrückstau gibt, dann hast Du im allgemeinen Ruhe. Ich habe bspw auf 32 Jahre als Vermieterin in einer Wohnung unerwartete 5000 gehabt weil die Tiefgarage totalsaniert werden musste wegen korrodierender Eisenträger, einmal musste ich ca 1000 Euro nachschiessen weil ein Miteigentümer ewig seinen anteil nicht gezahlt hatte ( der A::::: hatte einem Neffen oder Cousin viel Geld geliehen, der nix zurückgezahlt, der Miteigentümer hat dann am Hauseld gespart und kam sich noch voll vor, weil er einem Verwandten "geholfen" hatte, in seiner Kultur helfe man Familienmitgliedern, das sei anders als in D. Nun denn, bei der Bank hatte er wohl auch gespart, das Ding war er los. Und einmal hatte ich vermietet, da zahlten die Mieter nicht mehr und hatten ein wenig Blädsinn im Haus gemacht und ein traumatiserter Asylbewerber hat mir mal die Wohnung zerlegt. Letztlich- an den 5000 für die Tiefgarage war kein Vorbeikommen, an allem anderen hätte man drehen können. Habe ich auch draus gelernt, ich vermiete nur noch an Leute mit Verdienst und Schufa.
Was ich sagen will, ist, dass man da eben vorsichtig sein muss und es dann zumeist gut beeinflussen kann. Das meiste wird jedenfalls über die monatlichen Rückstellungen bezahlt.
Aber es steht und fällt mit dem Mieter. Hast Du den falschen, hast Du eine Kapitalvernichtungsanlage.
andere Sache ist bspw die Mietpreisbremse. In Berlin zahlst Du meist 3 bis 5500 Euro pro qm für was solides in guter Lage. Laut Mietpreisbremse darfst Du aber nur sechs bis neun Euro KM verlangen. Dass sich das nicht rechnet, ist jedem klar. Von daher würde ich da streng abraten, was gebrauchtes zu kaufen.
Dann hast Du unglaubliche Nebenkosten bei Immobilien. Makler, Notar, Grunderwerbssteuer, das musst Du erstmal wieder reinholen. Hast Du eine kleine Wohnung und bist nicht vor Ort und wchseln die Mieter häufiger und Du musst einen Makler zahlen, frisst das auch Rendite.
Steuern sparen ist immer gut. Aber- zahlt Ihr wirklich so viel? Dass man sparen kann, meine ich? Wenn Ihr zu viert seid, habt Ihr die ersten 36.000 oder so steuerfrei. Werbungskosten, Krankenversicherung usw.
Und sparen kannst Du nur an Kreditzinsen.Da die grundsätzlich erfreuliecherweise niedrig sind, zahlst Du wenig davon und es werden wenig ASteuern gemindert.
Neutrale Beratung´- so Berechnungen sidn nie zuverlässig, weil wie gesagt, nur der Mieter mal aufgären muss zu zahlen und schon hat sich jede Berechnung erledigt. Aber ich würde zur Verbraucherschutzberatung gehen oder zu einem unabhängigen Baufinanzierer. Unabhängige erkennt man daran, dass die Geld kosten. kostenlose werden durch die Banken bezahlt für Kreditvergaben und sind eben nicht unabhängig.
Du kannst auch mich fragen. Ich weiss nicht restlos alles, aber viel und ich habe unter dem Schnitt Plus gemacht, und nicht nur wegen der explosinsartige gestiegenen Preise.
Benedikte
Re: ja, ich habe..... ein weites Feld
Antwort von Benedikte am 02.06.2018, 20:18 Uhr
und je nachdem-bspw wenn es unter denkmalschutz steht- gibt es hohe Abschreibungen f+r abnutzungen, afa, normalerweise nur 1,5 Prozent (hängt vom alter des Hauses ab)
Denkmalschutz wiederum bringt andere Probleme mit such
Re: Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen... hat das jemand?
Antwort von Mariechen2015 am 03.06.2018, 8:06 Uhr
Ja wir haben zwei Häuser die an unser Grundstück grenzen vor einigen Jahren gekauft.
Es kommt vermutlich wirklich sehr auf die Region an, bei uns ist die Situation so dass es zu wenig Wohnraum gibt,das sind zwei Häuser in guter Lage die wir,wenn sie gepflegt werden,jederzeit vermietet bekommen bzw jetzt schon nach nur ein paar Jahren gewinnbringend verkaufen könnten.
Die Häuser werden auch finanziert durch die Mieten,das passt gut. Aber man muss natürlich dennoch immer eigenes Geld reinstecken um den Wert zu erhalten.
Jetzt haben in den letzten 2 Jahren beide Häuser eine neue Heizung bekommen für je 6000€.
Also Geld weiterhin investieren muss man schon,das muss einem bewusst sein.
Dennoch sind es für uns,wenn wir in Rente sind und alle drei Häuser abbezahlt sind,nette Einnahmen der Miete.
Kennt ihr keinen aus der Branche der euch beraten kann? Wir brauchten keine Beratung,es hat sich ergeben,wir haben gerechnet (schließlich kennen wir unsere finanzielle Situation am besten) und die Entwicklung des Wohnraumes und des Mietspiegels.
Wir bereuen den Schritt nicht
Re: ja, ich habe..... ein weites Feld
Antwort von AndreaL am 03.06.2018, 11:05 Uhr
Danke Benedikte... Alles Punkte, die ich durch Nachlesen und Selberwissen auch auf meiner inneren Agenda habe...
Wir sondieren jetzt erstmal. Gestern haben wir die erste Wohnung angeguckt. Mietpreisbremse bei gebrauchten Immobilien... ich nehm's mal auf meine innere Liste. Das hatte ich im ersten Ansatz nicht auf dem Schirm.
Re: Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen... hat das jemand?
Antwort von AndreaL am 03.06.2018, 11:08 Uhr
Ein Nachbarhaus ist wahrscheinlich auch bald zu verkaufen. In den Ring geworfen hat das hier der Mann... ABER: im Ggs zu uns, wurde dort nie irgendwas gemacht. Die Dame ist jetzt 85. Es sind alte Buchenlaminatfußböden, unmoderne Terrakottafliesen, ein ungünstiger Grundriss... Das Dachgeschoss nicht ausgebaut (3. Etage im RH und damit auch kein begehbarer Spitzboden (die so genannte 4. Etage...).
Ich sehe da keinen Sinn, Miete maximal 1000 Euro bei Investionen von mindestens 30 tsd oder mehr plus aktuell überhitzte Preise.
Andererseits - beste Lage. Sehr solider Bau, wir haben ja den gleichen Bauträger.
Re: Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen... hat das jemand?
Antwort von Mariechen2015 am 03.06.2018, 14:29 Uhr
Naja die Häuser die wir gekauft haben sind in einem guten Schuss.Miete ist so das der Antrag passt und noch 300€ monatlich über sind.
Man muss erstmal auch Geld reinstecken,wie Heizung. Und natürlich auch Zeit,aber da mein Mann alles selber machen konnte,ging das ganz gut.
Bei uns ist es eben bei der aktuellen Entwicklung abzusehen,dass die Miete immer weiter steigt. Die Häuser waren recht günstig,weil private Erinnerung dran hingen und die ehemalige Eigentümerin einfach nicht wollte dass jemand läuft (wie ein großer Bauunternehmer in der Stadt) und die Häuser abreißt um 6 Stadtvillen hinzuhauen.
Man muss halt genau rechnen.Bei und war es genau der richtige Schritt
Re:Mariechen o.t.
Antwort von bea+Michelle am 03.06.2018, 15:20 Uhr
Wie habt Ihr euch jetzt eigentlich mit der Hundegeschichte geeinigt?
Re:Mariechen o.t.
Antwort von Mariechen2015 am 03.06.2018, 19:41 Uhr
Sie hatten ja sich den Welpen angeschafft,doof war es dass sie dann knapp eine Woche (in der wir erst abgewartet haben ob von denen was kommt bzw ob es überhaupt ihr Hund ist) nachdem der Hund eingezogen ist,bereits in Urlaub gefahren sind für 10Tage.in der Zeit hat die Schwester mit Freund im Haus gewohnt und den Hund versorgt.
Von der Schwester haben wir dann auch erfahren dass es der Hund unserer Mieter ist.Wir haben zum Gespräch gebeten und haben dann gesagt dass er unter zwei Bedingungen bleiben kann (wollten halt auch nicht verantworten dass er abgegeben werden muss).
1.Das Grundstück wird so abgesichert dass er nicht durch den Zaun kann der vorhabend war und er kommt nicht auf unser Grundstück.
Das ist passiert.
2.Eine Haftpflichtversicherung für den Hund abschließen.
Nr 2 haben sie uns bislang noch nicht belegt,da werden wir aber jetzt die Woche eine letzte Frist setzen.
Ich sag mal so,wir haben uns arrangiert. Finde es zwar immer noch nicht toll,aber ist jetzt so.
Wir sind laut Anwalt im Recht,aber will man wirklich den Hund rausklagen?
Das ist ein ewiger weg,da haben wir keine Lust drauf
Re:Mariechen o.t.
Antwort von bea+Michelle am 03.06.2018, 20:43 Uhr
Die kaufen sich einen Hund und fahren dann fast sofort in den Urlaub? Da fällt mir ja schon mal nichts zu ein.
Da drücke ich euch die Daumen, das sie die Haftpflicht auch abschließen.
Der Hund kann ja leider nichts dafür.
Recht haben und Recht kriegen ist hier ja nun leider nicht so einfach!
Re:Mariechen o.t.
Antwort von Mariechen2015 am 04.06.2018, 5:51 Uhr
Eben,genau deswegen wollten wir eben auch nicht dann die doofen sein die drauf bestehen den Hund wieder abgeben zu müssen.
Ja das ist ja auch der Punkt.
Ich kenne ja unsere Mieter,sie sind eher so die „bequemen“, der Hund ist da,aber großartig hast gehen oder erziehen ist nicht und das war uns einfach klar. Da ist einfach der Punkt den ich nicht verstehe,ich schaffe es schon nicht regelmäßig mit den Kindern raus und muss dann quasi ein drittes Baby anschaffen welches ja an sich auch viel Zeit benötigt.
Aber gut,letztendlich deren Sache
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