Mieterhöhung – wann sie berechtigt ist

Verkünden Vermieter eine Mieterhöhung sollten Mieter ihre Rechte genau kennen, um richtig reagieren zu können. Denn für das Heraufsetzen der Miete gibt es klare rechtliche Vorgaben. Entsprechend dem Paragraf 557 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gibt es nur drei wesentliche Gründe, die eine Erhöhung rechtfertigen: Erlaubt ist eine Mieterhöhung erstens im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, zweitens nach einer Modernisierung und drittens, wenn der Mieter freiwillig mit einer höheren Miete einverstanden ist. Andere Möglichkeiten sind in der Regel unzulässig, erläutert Beate Heilmann, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein.

Bei einer Erhöhung aufgrund der Vergleichsmiete ist zu beachten, dass die Miete zuvor mindestens zwölf Monate konstant geblieben sein muss und dass der neue Mietzins erst drei Monate nach der Zustellung an den Mieter wirksam wird. Damit müssen also bei einer Erhöhung wegen der Vergleichsmiete mindestens 15 Monate zwischen zwei Mieterhöhungen liegen. Bei einer Anhebung aus dem Grund sind zwei Dinge wichtig: Erstens, die neue Miete darf die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht überschreiten (§ 558 BGB). Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind im Mietspiegel ersichtlich, der entweder von den Kommunen selbst oder von Organisationen wie Mietervereinen und Eigentümerverbänden im Internet veröffentlicht wird. Zweitens gilt die Mietpreisbremse, welche besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent angehoben werden darf. Gilt in der Region, weil der Wohnungsmarkt als angespannt deklariert wurde, eine Kappungsgrenze darf die Erhöhung innerhalb von drei Jahren sogar 15 Prozent nicht übersteigen.

Bei einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung müssen die Arbeiten abgeschlossen sein und auch hier gilt der höhere Mietzins erst drei Monate nach Erhalten der schriftlichen Information. Es ist erlaubt, dass Vermieter dann die Jahresmiete um acht Prozent der Baukosten dauerhaft erhöhen dürfen (§ 559 BGB). Jedoch gibt es auch hier Beschränkungen: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Es darf nur der auf die jeweilige Wohnung entfallende Anteil an den Baukosten berechnet werden. Der Vermieter muss also für jeden Mieter aufschlüsseln, auf welche wertsteigernden Arbeiten in seiner Wohnung die Mieterhöhung basiert und Reparaturen gehören hier übrigens nicht dazu.

Über eine Mieterhöhung muss immer per Brief oder Mail informiert werden. Der Grund darf hierbei nicht fehlen. Mieter müssen etwa in der Lage sein, eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete überprüfen zu können. Deshalb muss auf den Mietspiegel verwiesen werden im Hinblick auf Wohnungsgröße, Netto-Kaltmiete sowie maßgebliche Merkmale der Wohnung. Die Angaben in dem Brief bzw. in der Mail müssen korrekt sein, eine falsch angegebene Wohnfläche bzw. Ausstattung oder falsch errechnete Miethöhen können eine geplante Erhöhung vereiteln. Zudem können Mieter die Mieterhöhung ablehnen. Bei der Vergleichsmieterhöhung werden „sie dann voraussichtlich auf Zustimmung verklagt und das Gericht überprüft die Berechtigung des Erhöhungsbegehrens“, sagt Beate Heilmann. Es kann auch hilfreich sein, wenn Mieter im Mietspiegel die ortsübliche Miete kontrollieren und schauen, ob nicht zu teure Wohnungen herausgepickt worden sind. Bei einer Mieterhöhung aufgrund Modernisierungsmaßnahmen müssen die tatsächlichen Baukosten und das Einhalten der Kappungsgrenze angeschaut werden. Manchmal sind Mieterhöhungen vielleicht nur teilweise berechtigt, dann sollten Mieter auch nur den unstrittigen Umfang akzeptieren. Bei Streitfällen entscheidet schlussendlich ein Gericht, ob die Mieterhöhung berechtigt ist oder nicht.

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