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Geschrieben von MM am 30.09.2013, 23:24 Uhr

Wer hat eine Eigentumswohnung...

... in einem grösseren Haus mit vielen Wohnungen - wie läuft das da organisatorisch usw.? Ihr habt wahrscheinlich eine Eigentümergemeinschaft (heisst das so???) und mich würde da der rechtliche Rahmen und evtl. praktische Probleme interessieren...

Wie ist es z.B. bei euch geregelt, wenn grössere Reparaturen am Haus notwendig werden - gibt es Möglichkeiten sicherzustellen, dass dann nicht einfach manche Wohnungseigentümer sagen "Ach Dachreparatur betrifft mich eh nicht, ich wohne ja unten" oder "Was soll ich für einen neuen Aufzug stimmen, wenn ich den eh nicht benutze" etc. und durch solch kurzsichtige Herangehensweise dann das Ganze blockieren..???

Oder auch z.B. das Problem,dass jemand, der in seiner Eigentumswohnung nicht selbst wohnt, sondern diese vermietet, nur an den Einnahmen aus der Miete interessiert ist, aber nicht mehr daran, wie diese Leute sich in der Wohnung verhalten, ob sie nicht die Nachbran stören/belästigen, Dreck, Lärm, Unordnung machen... etc.? Es gibt leider so Fälle, wo es den Eigentümer nicht gross interessiert, Hauptsache er hat seine Mieteinnahmen (er selbst wohnt ja woanders) - und dann hat als darunter leidende Nachbarn man kaum eine Handhabe dagegen, ausser evt. einen langwierigen Rechtsstreit... :-/

Hier in Tschechien sind die oben aufgeführten Dinge nämlich mitunter ein Problem und mich würde interessieren, ob das in Deutschland besser geregelt ist.


Oft ist es hier vorteilhafter, wenn das Ganze in Form einer Art Genossenschaft geregelt ist. Dann ist man zwar rechtlich gesehen nicht direkt Besitzer der "eigenen" Wohnung, sondern "nur" eines Genosschenschaftsanteils mit Nutzungsrecht dieser konkreten Wohnung, aber die Genossenschaft muss z.B. bei Untervermietung zustimmen und kann auch u.U. eingreifen, wenn jemand seine Wohnung untervermietet und die Untermieter sich grob störend verhalten. Es gibt noch weitere Vorteile der Genossenschaftsvariante, viele bevorzugen aber trotzdem die Eigentumswohnung, manchmal kommt jedoch nach anfänglicher Euforie dann das böse Erwachen wg. Problemen wie oben beschrieben... Mich würde mal interessieren, wie das in Deutschland ist und welche Erfahrungen ihr evtl. habt. Danke! :-)

 
17 Antworten:

Re: Wer hat eine Eigentumswohnung...

Antwort von fiammetta am 30.09.2013, 23:54 Uhr

Hi,

Eigentumswohnung hört sich immer recht nett an, aber in einem Mehrfamilienhaus nähme ich die nicht einmal geschenkt, eben wegen all der von Dir angesprochenen Probleme, die es auch in D gibt. Mir wären auch die Nebenkosten für das Haus zu hoch.

LG

Fiammetta

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Re: Wer hat eine Eigentumswohnung...

Antwort von Christine70 am 01.10.2013, 6:40 Uhr

ich kann nur für meine schwägerin sprechen, die in einem 6-wohnungen-haus lebt, alles eigentumswohnungen. sie ist aber die einzige besitzerin, die auch in ihrer wohnung wohnt, alle anderen wohnungen sind vermietet. blöderweise gehören alle 5 wohnungen ein und demselben vermieter, also besitzer, was zur folge hat, daß meine schwägerin IMMER überstimmt wird, wenn abstimmungen stattinden.

ich würde eine eigentumswohnunge niemals kaufen. man hört so viel .. alle probleme die du angesprochen hast, gibt es auch in D

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Re: Wer hat eine Eigentumswohnung...

Antwort von Strudelteigteilchen am 01.10.2013, 8:20 Uhr

Ich bin großer Fan von ETW. Ich hatte schon zwei (eine selbstbewohnt, eine vermietet) und meine Eltern haben derzeit drei (ebenfalls eine selbstbewohnt, den Rest vermietet) und hatten auch schon mehr.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich zu organisieren, und alle haben Vor- und Nachteile. Meine Eltern wohnen derzeit in einem Altbauhaus mit ca. 20 Wohnungen. Die Eigentümergemeinschaft organisiert sich selber. Die beiden vermieteten Wohnungen sind in größeren Wohnanlagen, wo es dann (wie meistens) eine Hausverwaltung gibt.

Wenn man sich selber organisiert und die ETW nicht bewohnt, ist das manchmal anstrengend und vor allem problematisch, wenn man sehr weit weg wohnt. Da hat es sich bewährt, den Mieter mit ins Boot zu ziehen, der dann den Eigentümer in bestimmten Aspekten vertritt. Aber so oder so ist man deutlich stärker gefordert, weil jedes Detail von der ganzen EG beschlossen werden muß. In der Wohnung, die meine Eltern bewohnen, klappt das aber gut. Sie haben eine ausgezeichnete Hausgemeinschaft und bis auf zwei Wohnungen sind alle vom Eigentümer bewohnt - das ist ein Punkt, auf den ich bei einer kleineren, selbstverwalteten EG achten würde. Die ETW, die ich bewohnt habe, war auch in einer relativ kleinen EG, allerdings waren mehr Wohnungen vermietet. Aber da das dann wiederum eher die kleinen Wohnungen waren, war das auch okay. Die EG war nicht ganz so harmonisch wie jetzt bei meinen Eltern, aber es war okay.

Bei großen Hausgemeinschaften würde ich auf eine gute Hausverwaltung achten. Idealerweise hat man dann nur einmal im Jahr, zur Eigentümerversammlung, irgendwas mit der Wohnung zu tun. Die Verwaltung handelt im Namen der Eigentümer und hat insofern die gleichen Aufgaben und Kompetenzen wie die Hausverwaltung bei einem Haus, das einem einzigen Eigentümer gehört. Nur für größere Dinge braucht sie eine eigene Vollmacht der EG, "Kleinigkeiten" wie lärmende Nachbarn händelt sie selber. Die Hausverwaltung hat auch die Aufgabe, aus dem Wohngeld Rücklagen zu bilden für Reparaturen und diese zu verwalten. Also, zum Beispiel: Wenn die HV weiß, daß das Dach schon 30 Jahre alt ist und normalerweise nach 30 bis 35 Jahren neu gemacht werden muß, dann schaut sie, ob die Rücklagen für ein neues Dach reichen und schlägt gegebenenfalls eine Erhöhung des Wohngeldes vor. Ein bis zehn "mir egal, was mit der Wohnung ist"-Eigentümer machen da gar nix, denn die werden im Zweifel von den anderen überstimmt. Rausdividieren kann sich keiner, denn die Verteilung der Kosten wird om Vorfeld in der Teilungserklärung geregelt und wird nicht neu diskutiert. Wenn da drin steht, daß das Dach von allen zu gleichen Teilen gezahlt wird (was m.W. immer der Fall ist - ich kenne keine TE, die das anders regelt), dann können sich die Eigentümer im EG auf den Kopf stellen und mit den Beinen wedeln - sie zahlen mit.

Generell würde ich bei selbstgenutztem Eigentum immer darauf achten, daß mindestens 60% der Anteile ebenfalls von Selbstnutzern gehalten werden - je mehr, desto besser. Bei vermietetem Eigentum würde ich schauen, daß es eine HV gibt, und daß diese kompetent ist und den Job nicht erst seit vorgestern macht.

ETW haben bei uns in der Familie "Tradition" - meistens als Geldanlage, aber auch zum Selberbewohnen (wobei es ja dennoch eine Geldanlage ist). Mein Opa hatte ETW, meine Eltern, wie gesagt, haben immer noch welche, meine Schwestern haben/hatten welche - meine eine Schwester wohnt auch in einer selbstgenutzten ETW - und auch für mich war das immer die Geldanlage der Wahl, wenn ich Geld anzulegen hatte. Ich kann mich nicht erinnern, daß es auch nur ein einziges Mal größere Probleme gab. Wenn man weiß, worauf man achten muß, gibt es auch keinen Ärger.

Bis auf meine jüngste Schwester sind wir alle eher Wohnungs-Menschen als Haus-Menschen. Ich fand an den ETW immer angenehm, daß die Verantwortung geteilt wurde und ich nicht selber daran denken mußte, wann das Dach wohl wieder fällig ist und ob ich dafür genug Geld eingeplant habe. Die ETW, die ich mal als Geldanlage besaß, habe ich nie gesehen, ich kannte keinen der Mieter persönlich, und ich ging nie zu einer EV. Ich habe der HV das alles komplett übertragen, bekam einmal im Jahr die Abrechnung und gut war's. In den knapp 10 Jahren, in denen sie mir gehörte, habe ich mich nicht einmal über die Abrechnung und deren Angabe in der Steuererklarung hinaus damit beschaftigt. Als ich Geld brauchte, habe ich die Wohnung an meine beste Freundin verkauft, die damit auch nicht mehr zu tun hat.

Ich weiß nicht, was hier konkret anders ist als bei Euch, aber ich kann aus über 40 Jahren Erfahrungen mit ETW kein einziges größeres Problem berichten. Ich bezweifle nicht, daß es Probleme geben KANN, aber ich bilde mir ein, daß sich das Risiko mit sorgfältiger Auswahl der ETW und der EG auf einen sehr kleinen Wert reduzieren läßt.

Weil mein Vater nicht mehr ganz fit ist, helfe ich zunehmend mehr bei der Verwaltung der vermieteten Wohnungen (zumal beide hier in M sind und meine Eltern ja in B leben). Ich finde die Arbeit interessant, aber überschaubar und definitiv unproblematisch. Beide Eigentumswohnungen haben nette Mieter, kompetente Hausverwaltungen und erträgliche Eigentümergemeinschaften.

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Re: Wer hat eine Eigentumswohnung...

Antwort von almut72 am 01.10.2013, 8:44 Uhr

Hi!

Wir wohnen in einer ETW. Das Haus hat 3 große Wohnungen, alle ETW, alle vom Käufer bewohnt.
Es gibt eine Verwaltung, die viel organisatorisch regelt.
Die Rücklagen werden monatlich bezahlt und dienen dem Erhalt des Hauses.
Wenn wir beschließen, einen Kellerraum umzubauen, machen wir das zusammen mit der Verwaltung, da die teilweise gute Verbindungen haben. Kleinere Anschaffungen besprechen wir beim gemeinsamen Grillen.
Insgesamt ist das hier optimal, weil wir und alle sehr gut verstehen und uns immer einig sind.
Die Eigentümerversammlungen finden einmal jährlich oder bei Bedarf statt und dienen dem Austausch zwischen Verwaltung und den Eigentümern.
Wir sind also frei, werden aber unterstützt, haben einen riesigen Garten aber wenig Arbeit damit und immer Spielkameraden (für die Kinder und die Erwachsenen :-)).
LG Almut

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Re: Wer hat eine Eigentumswohnung...

Antwort von kanja am 01.10.2013, 8:49 Uhr

Wir haben seit 5 Jahren eine ETW und wohnen selbst darin. Damals war eine total günstige Zeit um zu kaufen und ein Haus hätten wir uns hier in dieser Lage nicht leisten können.

Bei uns gibt es eine Eigentümergemeinschaft und eine Verwaltung. Es sind nur 16 Eigentümer, von denen 9 die Wohnungen selbst bewohnen.
Natürlich gibt es zu fast jedem Thema endlose Diskussionen, die Meinungen gehen weit auseinander. Das ist ein entschiedener Nachteil. Bisher sind aber die großen Entscheidungen trotzdem vernünftig abgewickelt worden, lediglich bei Kleinkram wird endlos gestritten.
Die Eigentümer, die vermieten, sind bei uns aber trotzdem sehr an ihrem Eigentum interessiert, zumindest das Problem haben wir nicht.

Bald steht die nächste Eigentümerversammlung an und ich sollte schon mal anfangen, Baldrian einzuwerfen ....

Wie gesagt, für uns war es die einzige Möglichkeit, überhaupt Eigentum zu bewohnen, und zurück in eine Mietwohnung würde ich nie mehr wollen.

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Zu Deinen Fragen

Antwort von shinead am 01.10.2013, 10:17 Uhr

Die Pros und Cons von ETW hast Du ja jetzt gelesen. Ich mach' mich mal an die Fragen:

Eine Eigentumswohnanlage hat bei mehreren Eigentümern per Gesetz eine Eigentümergemeinschaft.
Praktische Probleme dabei gibt es, wenn die Interessen der Eigentümer auseinander driften. Dies ist meiner Erfahrung nach am stärksten zwischen den Vermietern und tatsächlichen Bewohnern der Fall.

Bei größeren Reparaturen zahlt jeder seinen Anteil daran. Das heißt: der Eigentümer der Erdgeschosswohnung zahlt die Erneuerung des Daches genauso, wie der Dachgeschoß-Eigentümer die Sanierung der Keller bezahlt. Ist in einem Haus ein Aufzug, dann wird er von allen bezahlt, egal welche Wohnung (EG/DG) die eigene ist. Einzige Ausnahme wäre hier ein Aufzug, der ausschließlich in die Penthousewohnung geht. Das wäre Sondereigentum.

Vermieter sind sehr wohl für das Verhalten der Mieter in der Eigentumsanlage verantwortlich. Wir haben erst im letzten Jahr einen Eigentümer mehrfach gemahnt, weil sein Mieter um 23:00 mit dem Schlagzeug los legt. Der Vermieter muss dann nachweisen, dass er alles in seiner Macht stehende tut, die Ordnung wieder her zu stellen.
Wenn nur ein Vermieter im Haus sich um nichts schert, wird er von den anderen Eigentümern bei der Versammlung überstimmt und muss sich trotzdem an den Kosten bezahlen.

In Deutschland ist die eigentliche Wohnung Dein Eigentum. Die Fassade, das Dach, das Treppenhaus, ein eventueller Aufzug - das alles ist Gemeinschaftseigentum und wird gemeinsam gezahlt. Ggf. sind sogar die Fenster und Türen Gemeinschaftseigentum und werden auf Kosten aller Eigentümer bei Notwendigkeit ersetzt.

Verhält sich ein Eigentümer (oder dessen Mieter) grob störend, so kann dies gem. dt. Recht sogar zum Zwangsverkauf / -Versteigerung der Wohnung führen.

Ich habe ETWs in einem Haus mit 40 Parteien. Wir hatten bis vor ein paar Jahren dort 1 Störer (den aber keiner Ernst genommen hat) und einen Nicht-Zahler (der in einer ZV geendet ist). Die Anlage ist gepflegt und die Hausverwaltung (mein Dad und moi) sind häufig vor Ort. Grobe Ausreißer dort gibt es nicht und die Wohnungen werden sehr lange gehalten. Selbst wenn ein Eigentümer auszieht, behalten sie alle die Wohnungen. Jeder sucht seine Mieter danach aus, das es passt. Und es passt offensichtlich. Das gibt es eben auch.

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Super, danke euch allen...

Antwort von MM am 01.10.2013, 10:47 Uhr

... für die vielen Informationen und Erfahrungen!

Hm, man scheint also in Deutschland eine bessere Handhabe zu haben, wenn Mieter in einer ETW grob stören etc. Hier ist es so, dass die Eigentümergemeinschaft da nicht viel machen kann und es letztendlich auf einen u.U. jahrelangen Rechtsstreit hinausläuft.

Während bei der Genossenschaftsvariante (wie ich im AP schrieb) die Wohnungsgenossenschaft da weitaus mehr Möglichkeiten hat, diese loszuwerden - auch der Wohnungs"eigentümer" (eigentlich "Eigentümer des betreffenden Genossenschaftsanteils") kann zur Verantwortung gezogen werden usw.

Auch mit den Reparaturen usw. - da muss es hier eine 3/4 Mehrheit dafür geben. Und es ist festgelegt, wie gut besucht die Jahresversammlung sein muss, um Beschlüsse fassen zu können. Zusammen bedeutet das dann wohl oft, dass ein nicht geringer Teil der Leute nicht erscheint und wenn man Pech hat, auch noch die die da sind, wichtige Dinge wie die Dachreparatur etc. boykottieren. Keine Ahnung ob das die Regel ist, aber man liest und hört oft davon. Viele denken halt anscheinend, sobald sie eine "eigene" Wohnung haben, sind sie der King und brauchen sich um das Gemeinsame nicht mehr zu scheren - so als hätten sie ein Haus auf der grünen Wiese...

Ist das bei euch einfach nicht so das Problem, weil die meisten Eigentümer halt vernünftig sind (und auch zur Versammlung kommen)?

In "unserem" Haus tobt gerade eine ziemliche Kontroverse diesbezüglich. Mein Mann und ich sind unter den gegebenen Umständen eher für die Genossenschaftsvariante, da es einfach auch rechtlich mehr Handhabe gibt in besagten Problemfällen und die bisherige Genossenschaft auch gut funktioniert und gewirtschaftet hat. Mal sehen, demnächst haben wir eine Versammlung, wo diskutiert und abgestimmt wird, wie es weiter geht...

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P.S. Vielleicht noch zur Erklärung...

Antwort von MM am 01.10.2013, 11:10 Uhr

... wie das hier mit besagter "Genossenschaft" ist - bin mir aber nicht sicher, ob ich das gut erklären kann....

Es gibt ja verschiedene Arten von Wohnungs- und Baugenossenschaften - manche entstanden schon vor langer Zeit, noch vor der Wende, wurden später evtl. privatisiert etc. Dann gibt es einen Typ Genossenschaft, der hier in den letzten 20 Jahren entstand - so auch unser Fall hier. Dabei handelt es sich um Wohnungen, die ursprünglich Mietwohnungen der Stadt/Gemeinde waren. Um den bisherigen Mietern zu ermöglichen, "ihre" Wohnung bzw. zusammen das ganze Haus zu erwerben (von der Stadt abzukaufen), wurde eine Genossenschaft eigens zu diesem Zweck gegründet - man erwarb quasi seinen Genossenschaftsanteil (gebunden jeweils an die "eigene" Wohnung) und über einen Zeitraum von 10 Jahren zahlte man statt Miete seinen Anteil ab, + einen Beitrag zum Hausinstandhaltungsfonds. Nach den 10 Jahren, wenn das Haus der Stadt gegenüber endgültig abgezahlt ist, soll dann laut Satzung die Versammlung der Genossenschaftsteilnehmer entscheiden, welchen Weg weiterhin eingeschlagen wird. Rechtlich kann sowohl die Genossenschaft bestehen bleiben (diesmal mit dem Zweck, das Haus zu verwalten usw.) oder die Wohnungen in Privateigentum überführt (= es werden Eigentumswohnungen) und eine Eigentümerversammlung gegründet werden. Dies steht bei uns jetzt an. Und nach bisheriger Lage sieht es so aus, dass für die, die hier in Ruhe wohnen wollen (und nicht woanders, um dann mit ihrer Eigentumswohnung "Geschäfte zu machen") die Genossenschaftsvariante besser ist. Obwohl "Eigentumswohnung" natürlich gut klingt... aber was bringt es, wenn o.g Probleme auftauchen?

Übrigens kann man seine Wohnung, wenn es bei der Genossenschaftsvariante bleibt, zwar nicht verkaufen (was manche als Gegenargument anführen), aber sehr wohl seinen auf diie Wohnung bezogenen Genossenschaftsanteil, man muss es nur der Genossenschaft mitteilen und mit dem Käufer einigt man sich auf den Bedingungen/Preis - und in der Praxis gibt es, wie man so liest, kaum einen Preisunterschied.

Gibt es bei euch auch eine solche Art von Genossenschaften?

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Re: Super, danke euch allen...

Antwort von Strudelteigteilchen am 01.10.2013, 11:20 Uhr

Das mit den Mehrheiten ist in D nicht gesetzlich geregelt, das legt die EV selber fest.

Bei der letzten EV für die eine Wohnung meiner Eltern wurde z.B. für einen bestimmten Punkt festgelegt, daß bezüglich dieses Punktes in Zukunft nicht mehr die Eigentumsanteile sondern die Anzahl der Wohnungen für die Mehrheitsermittlung zählen.

Wegen der Beschlußfähigkeit - auch dafür gibt es Regelungen, die man festlegen kann. Bei einer EV ist es üblich, zu zwei EVs hintereinander einzuladen. Die erste ist, zum Beispiel, um 19 Uhr und die zweite Ersatz-EV um 20 Uhr. Um 19 Uhr wird die Beschlußfähigkeit festgestellt, dazu müssen x% der Eigentumsanteile anwesend sein. Wenn die Prozentzahl nicht erreicht wird, wird eine Ersatzversammlung gemacht, die dann auf jeden Fall beschlußfähig ist, unabhängig von den anwesenden Eigentumsanteilen - und die findet eben um 20 Uhr statt. Diese Möglichkeit wurde in der Satzung festgelegt, die sich die Eigentümergemeinschaft gegeben hat. Bei anderen, die ich kenne, muß zu der Ersatzversammlung gesondert eingeladen werden, dann ist sie halt zwei Wochen später. Ich muß jetzt nachdenken - aber irgendwie gab es, soweit ich mich erinnern kann, immer eine Regelung, daß irgendwann auch ohne anwesende Mehrheit Beschlüsse gefaßt werden können.

Das ist so ähnlich wie im Vereinsrecht. Da gibt sich ja auch der Verein eine Satzung. Als ich bei der Gründung des Fördervereins für die Schule dabei war, hat uns der Anwalt auch dringend geraten, in der Satzung festzulegen, was passiert, wenn die Vollversammlung nicht beschlußfähig ist. Auch wir haben dann in die Satzung geschrieben, daß bei fehlender Beschlußfähigkeit innerhalb von drei Wochen eine Ersatzversammlung einberufen wird, die dann unabhängig von der Anzahl der Anwesenden beschlußfähig ist. Einmal mußten wir das dann auch anwenden.

Wenn mangelnde Anwesenheit alles komplett blockieren kann, dann ist halt die Frage, ob man in der Satzung eine "Ausweichmöglichkeit" hinterlegen kann - oder ob der Gesetzgeber einem da keinen Spielraum läßt. In Deutschland hat man den Spielraum, das selber zu regeln.

Übrigens - da muß ich Shinead widersprechen - auch bei der Verteilung der Gemeinschaftskosten. In meiner Berliner Wohnung war festgelegt, daß sich die Bewohner des Erdgeschosses und des Hochparterres nicht an den Kosten für den Fahrstuhl beteiligen müssen. Der Fahrstuhl wurde nachträglich eingebaut und die Eigentümer der Wohnungen unten haben ihre Zustimmung für den Einbau nur zu diesen Bedingungen gegeben - sie hatten ja nix vom Fahrstuhl, warum sollten sie also zahlen? Der Fahrstuhl bekam dann sogar einen eigenen Zähler, um die Stromkosten rausrechnen zu können. Auch da kann die EG das einfach so festlegen, wie sie das möchte - nur einigen muß man sich halt.

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Aha, danke, das ist interessant...

Antwort von MM am 01.10.2013, 11:29 Uhr

... - das was du schreibst, z.B. mit den zwei Versammlungen, wobei die zweite dann beschlussfähig ist, gibt es hier schon - aber eben bezogen auf Genossenschaften und nicht auf Eigentumsgemeinschaften. Wobei ich irgendwie denke, es müsste doch eigentlich Wege geben, sich auch bei ETW eine solche Satzung zu geben, dass diese Problemfelder quasi idiotensicher abgedeckt sind... ;-) ???
Hmmm, bin leider rechtlich nicht soo bewandert, muss mich da noch ein bisschen schlauer machen. Manches in der Gesetzgebung ändert sich auch noch nächstes Jahr...

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@SST

Antwort von shinead am 01.10.2013, 13:34 Uhr

Das ist m.E. die Ausnahme einer Ausnahme.

Grundsätzlich gilt Umlage gem. BGH Urteil vom 20.9.2006 AZ: VIII ZR 103/06) dass die Kosten für den Aufzug weder eine unangemessene Benachteiligung noch eine überraschende Klausel darstellen, so dass die Umlage der Wartungskosten auch auf die Erdgeschossmieter betrifft.

Wenn also Fahrstühle bereits im Neubau vorhanden waren, hat der Eigentümer im Erdgeschoss keine Möglichkeit die Kosten irgendwie zu verhindern.

Eine Eventualeinladung (sollte die ETV nicht beschlussfähig sein, so laden wir sie am gleichen Tag, eine halbe Stunde später... etc.) muss in der Teilungserklärung entsprechend geregelt sein.
Viele ältere Teilungserklärungen haben den Passus (leider) nicht drin.

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Wie ist das mit der "Verwaltung"?

Antwort von MM am 01.10.2013, 17:36 Uhr

Ich kenne das hier so, dass die Eigentümerversammlung ein Gremium ¨wählt, das sie dann vertritt und sozusagen "regiert". Das meint ihr aber nicht mit Verwaltung, oder?
Dieses Gremium, also der Vorsitzende und weitere Personen können bestimmte Verwaltungsaufgaben natürlich quasi "outsourcen", z.B. dass bestimmte Dienstleistungen, z.B. die Rechnungsführung/Buchhaltung eine externe Firma oder Person macht. Das muss aber auf der Versammlung abgestimmt werden, da es ja vom gemeinsamen Geld bezahlt wird. Manche betrauen auch ein solches "externes Subjekt" mit fast allen admistrativen Auufgaben und das nennt man dann "Verwaltung" des Hauses. Es wird aber eher davor gewarnt, dieser Verwaltung zu viel Macht zuzusprechen, sie sollte nur klar definierte Aufgaben haben und keine eigenmächtigen Entscheidungen treffen - gerad hab ich dazu einen Artikel gelesen, dass das in der Hinsicht mitunter nicht so gut läuft und die "Verwaltung" dann macht was sie will...

Wie ist das bei euch geregelt und definiert, und wie läuft es in der Praxis?

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Was ist eine Teilungserklärung?

Antwort von MM am 01.10.2013, 17:42 Uhr

Sorry, wenn blöde Frage... ;-) Danke!

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Re: Was ist eine Teilungserklärung?

Antwort von Strudelteigteilchen am 01.10.2013, 17:55 Uhr

http://de.wikipedia.org/wiki/Teilungserkl%C3%A4rung

Das ist quasi die "Ursprungserklärung" der Eigentümergemeinschaft, in der festgelegt wird, was einzeln zu erwerben ist und was Gemeinschaftseigentum bleibt etc. pp. Das wichtigste ist dabei der Eintrag im Grundbuch, wo aus einem Haus/Grundstück mehrere Eigentumsanteile werden, die dann auch separat erworben/verkauft/vererbt/verschenkt werden können.

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Danke! Und ich hätte noch eine Frage an @Shinead, dich o.a. ...

Antwort von MM am 01.10.2013, 23:15 Uhr

... und zwar:

Ihr schriebt, dass ein Wohnungseigentümer sehr wohl für das Verhalten seines Mieters verantwortlich ist und dass er z.B. beweisen muss, dass er alles in seiner Macht Stehende getan hat, um dem Zustand (Störverhalten seins Mieters) abzuhelfen. Mich würde interessieren, wie dieses Beweisen konkret aussieht und wem er es beweisen muss? Der Eigentumergemeinschaft/-versammlung, oder...? Und mit welchen Mitteln, auf welche Weise? Und was passiert, wenn er das nicht tut bzw, die Beweise nicht reichen?

Auch wurde oben angeführt, dass es bei grobem Störverhalten des Eigentümers oder seines Mieters sogar im Extremfall zum Zwangsverkauf/-versteigerung der Wohnung kommen kann. Wie läuft sowas ab? Was geht dem voraus und wie lange dauert das? Wochen, Monate, Jahre...???

Und eine dritte Frage noch zu den Mehrheiten usw.: Ist es in Deutschland also so, dass in der Satzung der EG quasi beliebig festgelegt werden kann, z.B. welche Mehrheitsverhältnisse für welche Sachen nötig sind? Oder gibt es da schon gewisse gesetzliche Vorgaben, nur hat man auch recht grossen Spielraum...?

Danke!!!

Hier ist halt das Problem, dass diese Dinge im Falle der EG recht strikt vorgeschrieben sind (was wohl ursprünglich als Schutzmassnahme gemeint war, damit nicht ein paar wenige Leute über die Köpfe der anederen hinweg über wichtige und teure Sachen entscheiden) und sich halt dann rächt, wenn die Leute sich dumm und egoistisch verhalten ("Dachreparatur betrifft mich nicht, deswegen stimme ich nicht dafür" etc.)...

Hier in Tschechien sind ja Eigentumswohnungen und deren Verwaltung erst recht neu durch die Umwandlung von Miet- bzw. Genossenschaftswohnungen entstanden, es gibt da noch keine richtige Kontinuität und Stabiliät - und leider scheinen viele recht kurzsichtig zu denken.

Unsere Genossenschaft wird wohl demnächst auch umgewandelt, da die Mehrheit dafür gestimmt hat Deshalb haben wir jetzt etwas Bedenken, wie sich das entwickelt, und ich will mich ein bisschen schlau machen. Finde es interessant zu lesen, wie es anderswo läüft - danke für die Inspiration! :-)

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Re: Danke! Und ich hätte noch eine Frage an @Shinead, dich o.a. ...

Antwort von shinead am 02.10.2013, 9:58 Uhr

Der Wohnungseigentümer muss im schlimmsten Fall die Korrespondenz mit dem Mieter offen legen. In letzter Konsequenz muss der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses androhen und ggf. später auch umsetzen.
Tut er es nicht, muss er sich vor den anderen Eigentümern verantworten.
Dies kann eben dazu führen, dass der Eigentümer aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen wird. Allerdings müsste ein Eigentümer ziemlich dämlich sein, es soweit kommen zu lassen.

Der Ausschluss würde auf der Eigentümerversammlung beschlossen.
Meist passiert dies allerdings aufgrund von Zahlungsrückständen beim Hausgeld.
Wir haben die Regelung, dass bei einem Verzug von 3 Monaten die gesamte Jahreszahlung fällig wird. Das Gesetz sieht vor, dass man die Zwangsversteigerung einleiten kann, wenn der Eigentümer 6 Monate im Rückstand ist.
Über einen Rechtsanwalt wird ein entsprechendes Urteil beim Amtsgericht angestrengt und eine Zwangsversteigerung veranlasst.
Während der gesamten Zeit hat allerdings der Eigentümer die Möglichkeit sämtliche entstanden Kosten (ggf. auch die Beendigung des Mietverhältnisses) zu begleichen.
Wir hatten bisher 2 Zwangsversteigerungen. Beide wegen Rückständen bei den Zahlungen.

Für kleinere Reparaturmaßnahmen ist nur eine einfache Mehrheit bei der Eigentümerversammlung notwendig.
Bei Modernisierungen sind 3/4 der stimmberechtigten Eigentümer und die Hälfte aller Eigentumsanteile notwendig.
Die Kombination verhindert, dass ein Großeigentümer alle anderen überstimmen kann.

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Danke! (owT)

Antwort von MM am 02.10.2013, 14:39 Uhr

M.

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