zurück| Geschrieben von kathi-maus am 24.08.2016, 17:45 Uhr |
Wer kennt sich mit Anschlussfinanzierung/Rangfolge im Grundbuch aus?
Hallo,
wir stehen aufgrund der momentan niedrigen Zinsen davor, unsere Anschlussfinanzierung für´s Haus durchzurechnen.
Kurze Eckdaten:
Auf Rang 1 im Grundbuch steht die DB und die KFW
Auf Rang 2 im Grundbuch steht die LABO (2 Darlehen, 10-jährige und 15-jährige Zinsbindung)
Über die LABO haben wir den Löwenanteil finanziert, die DB und die KFW haben den Rest finanziert.
Jetzt haben wir uns schonmal ein Angebot eingeholt, die Zinsen sind momentan traumhaft, jedoch verstehe ich das mit den Rängen nicht. Der Bankmensch meinte, das man den Rang der Labo berücksichten muss....(häääh??, ich versteh nur Bahnhof)
Das DB Darlehen endet in 2018, das lösen wir mit Erspartem ab. Das 10-jährige LABO Darlehen endet Ende 2017, und das KFW endet im September 2017. Das 15-jährige LABO Darlehen wollen wir auch in 2017 (Kündigungsrecht nach 10 Jahren) ablösen.
Es geht also lediglich darum, zwei Labo Kredite und das KFW abzulösen. Welchen Einfluss hat nun diese "Rang-Geschichte"?
Ich hoffe, ich habe nicht zu durcheinander geschrieben... 
Hat sich jemand schon die günstigen Zinsen mit einem "Forward-Darlehen" gesichert? Wieviele Angebote habt ihr eingeholt?
LG
Katharina
Beitrag beantworten
Was bietet denn die Labo ?
Antwort von Ellert am 24.08.2016, 21:22 Uhr
huhu
wir haben unseres auch neu finanziert und die günstigen Zisen genutzt allerdings sind wir bei der selben Bank geblieben.
Ich würde vergleichen was die einzelnen bank an sich bieten,
je näher Du an die 10 jahre rankommst desto niedriger werden vermutlich die Zinsen werden,
als wir das erste mal angefragt hatten war es bei uns noch über 2 %, dann gings ca 6 Monate vor Kündigungsmöglichkeit unter 2 % runter.
Wir haben nur zwei Kredite gehabt, eines kfw und eines DSL Bank
warum ist das bei Euch denn so kompliziert ?
dagmar
Re: Wer kennt sich mit Anschlussfinanzierung/Rangfolge im Grundbuch aus?
Antwort von Julia+Christopher am 24.08.2016, 23:09 Uhr
Wenn ein Gläubiger im zweitem Rang steht, heißt es das er zweitrangig bedient wird. Wenn es also zu einer Zwangsversteigerung käme würden erst die Gläubiger im ersten Rang ihr Geld bekommen und nur das was dan noch übrig ist kann zur Tilgung der zweitrangigen Schulden heran gezogen worden. Damit ist das Risiko wensentlich höher. Die meisten Privatbanken machen daher keine zweitrangige Finanzierung oder lassen sich das zumindest über einen wesentlich höheren Zinssatz gut bezahlen.
ein Forwarddarlehen für einen zweitrangigen Kredit könnte daher schwierig werden.
Re: Wer kennt sich mit Anschlussfinanzierung/Rangfolge im Grundbuch aus?
Antwort von Mehtab am 25.08.2016, 10:34 Uhr
Hallo Kathi,
du musst erst einmal eine Bank finden, die die zweite Rangstelle im Grundbuch überhaupt akzeptiert. Hast du das berücksichtigt? Alle Banken, die nicht auf die zweite Rangstelle gehen, kannst du gleich vergessen. Ich kenne persönlich keine "normale" Bank, die auf die zweite Rangstelle gehen würde und selbst, wenn du eine findest, dann wird sie sich das fürstlich honorieren lassen.
Warum möchtest du denn die Bank wechseln, das kann auch noch Gebühren verursachen, die du dann durch die Zinsersparnis wieder erwirtschaften musst. Frag doch erst einmal bei der LABO nach, wie ein möglicher Anschlusskredit aussehen würde. Blöd ist auch, dass das DB Darlehen, das du mit Erspartem ablösen möchtest, erst 2018, als nach dem LABO-Darlehen fällig wird. Du müsstest erst schauen, dass die erste Rangstelle frei wird, dann kannst du bei anderen Banken nach günstigen Krediten fragen, denn die günstigen Kredite bekommst du mit Sicherheit nur für die erste Rangstelle im Grundbuch.
Viele Grüße
Mehtab
das meinte ich oben, würde erstmal schauen was Labo bietet
Antwort von Ellert am 25.08.2016, 11:23 Uhr
da müsste man auch nichts umtragen im Grundbuch etc
was ja nicht gratis ist
Und wenn Ihr den ersten Rang hoch sondertilgt , dürft Ihr das ? Oder muss der bis 18 normal weiterbezahlt werden ? Wenn da kaum Restschuld überbleibt ist ggf der 2.Rang nicht so tragisch da recht risikolos ?
ich würde ggf schauen einen freien Berater zu bekommen der das neutral anschaut und nicht versucht Euch was zu verkaufen wo er gut verdient, gibt es sowas nicht ?
dagmar
Re: das meinte ich oben, würde erstmal schauen was Labo bietet
Antwort von Mehtab am 25.08.2016, 12:10 Uhr
Hallo Dagmar,
die lassen dich nichts sondertilgen, was nicht im Vertrag vereinbart ist. Ich habe auch so einen Kreditvertrag, der bis 2018 läuft und wollte den nur noch geringen Kreditbetrag sondertilgen. Das kannst du vergessen. Ich zahle da so um die 5 % Zinsen. Mir wurde schon gesagt, dass es da keine Bank geben soll, die so eine Sondertilgung annehmen würde. Die sind natürlich auch nicht blöd und nehmen eine Sondertilgung an, wenn sie bei den neuen Kreditvergaben nur noch ein Fünftel der in den alten Verträgen vereinbarten Zinsen bekommen können.
Viele Grüße
Mehtab
mistig
Antwort von Ellert am 25.08.2016, 12:50 Uhr
Wir hätten einen gewissen Satz sondertilgen können
das war so vereinbart aber hatten den Satz nie da immer andere Dinge anstanden
ob neues Auto, noch ein neues Auto etc Ansaperen für Reparaturen muss man ja auch
Da wir nur zwei Banken hatten bzw haben wir unsere Ummodelei nach 10 Jahren echt harmlos, wir blieben auch bei der Bank, Zinsen sind ja extrem gefallen in den 10 Jahren und damals dachten wir noch 4,6 wäre toll auf 20 Jahre festgeschrieben
Man weiss nie was kommt, Zinsen können böse hochgehen oder auch im Keller bleiben.
dagmar
Sondertilgungen etc....
Antwort von kathi-maus am 25.08.2016, 17:35 Uhr
Also bei der DB bleibt in 2018 "nur" noch rund 20tsd übrig, wie gesagt, den lösen wir mit Erspartem ab. Ich hätte das schon gern früher los gehabt, aber wir dürfen da keine Sondertilgungen machen, war damals so vereinbart. Dieser Kredit war damals bei der Finanzierung ein "Notnagel", ein Kleinkredit im Prinzip, der uns noch zu unserer Finanzierung gefehlt hatte, dementsprechend hoch sind die Zinsen (6,..%, utopisch, ich weiß 
)
Jedenfalls steht dieser Kredit zusammen mit der KFW auf erstem Rang.
Bei der LABO hab ich schon angefragt, die können uns für den Kredit, der Ende 2017 endet, im Moment kein Angebot machen. Erst vier Wochen vorher. Wer weiß, wie hoch die Zinsen bis dahin sind. Von daher ist das grad alles bisschen schwierig.
Habe nun bei unserer Hausbank angefragt, wo wir unser Girokonto haben und bin am überlegen, ob ich noch andere Banken anfrage...Sparkasse evtl. ?!
LG
Sondertilgungen etc....
Antwort von kathi-maus am 25.08.2016, 17:35 Uhr
Also bei der DB bleibt in 2018 "nur" noch rund 20tsd übrig, wie gesagt, den lösen wir mit Erspartem ab. Ich hätte das schon gern früher los gehabt, aber wir dürfen da keine Sondertilgungen machen, war damals so vereinbart. Dieser Kredit war damals bei der Finanzierung ein "Notnagel", ein Kleinkredit im Prinzip, der uns noch zu unserer Finanzierung gefehlt hatte, dementsprechend hoch sind die Zinsen (6,..%, utopisch, ich weiß )
Jedenfalls steht dieser Kredit zusammen mit der KFW auf erstem Rang.
Bei der LABO hab ich schon angefragt, die können uns für den Kredit, der Ende 2017 endet, im Moment kein Angebot machen. Erst vier Wochen vorher. Wer weiß, wie hoch die Zinsen bis dahin sind. Von daher ist das grad alles bisschen schwierig.
Habe nun bei unserer Hausbank angefragt, wo wir unser Girokonto haben und bin am überlegen, ob ich noch andere Banken anfrage...Sparkasse evtl. ?!
LG
Methab
Antwort von kathi-maus am 25.08.2016, 17:48 Uhr
Die erste Rangstelle wird doch 2017 zum größten Teil frei (bis eben auf die 20tsd. Restschuld von der DB), somit können sich doch die ablösende Bank und die DB doch den ersten Rang "teilen", oder nicht? Ging doch mit der KFW auch...oder hab ich da jetzt was falsch verstanden?
Oder hat man irgendwie die Möglichkeit, die DB auf die zweite Rangstelle zu schieben, indem man ihnen versichert, das die Restschuld Ende 2018 auf jeden Fall getilgt wird (wir haben einen Bausparer, der in den nächsten Monaten voll wird und nehmen einen Teil des Geldes für den DB Kredit, evtl. dieses Bausparguthaben als Sicherheit oder so)
Mmmmh.....kompliziert, ich seh´schon.
Unser Berater trifft sich erst in 3 Wochen mit uns, um alles durchzusprechen. 
Re: Methab
Antwort von Mehtab am 25.08.2016, 18:27 Uhr
Hallo kathi,
da musst du fragen, ob die DB freiwillig auf die zweite Rangstelle wechselt. Außerdem verursacht das bestimmt wieder Kosten, die du tragen musst. Eine neue Darlehensfinanzierung durch die DB kommt nicht in Betracht? Das wäre vom Verfahren her wohl das Einfachste. Die DB ist wahrscheinlich nicht daran interessiert, an die zweite Rangstelle zu wechseln, damit du bei der Konkurrenz ein neues Darlehen aufnehmen kannst.
Im anderen Fall musst du erst eine Bank finden, die sich die erste Rangstelle mit der DB teilen würde. Ich weiß nicht, wie einfach das ist, aber ich weiß, dass alle diese Sonderkonstellationen Geld kosten. Wieso fragst du denn jetzt schon, wenn du das Geld erst 2017 brauchst. So lange reserviert dir keine Bank die Bedingungen, außer du nimmst so ein Forwarddarlehen, das auch wieder Kosten verursacht.
Das Einzige, was du schon machen kannst, ist, zu klären, ob es irgendeine Möglichkeit gibt, die erste Rangstelle frei zu bekommen. Aber das macht wahrscheinlich viel Mühe und ist ganz umsonst, wenn du dann zu gegebener Zeit vielleicht auch von der DB ein günstiges Darlehen bekommen könntest.
Viele Grüße
Mehtab
Re: Methab
Antwort von Julia+Christopher am 25.08.2016, 19:39 Uhr
Da die DB ein nachrngiges Darlehen mit wesentlich mehr Eigenkapital unterlegen muss, wird sie sicherlich keinmInteresse haben, sich im Rang nach unten stufen zu lassen.
Das KfW-Darlehen ist vermutlich über die DB gelaufen oder? Normal weise steht nämlich KfW,nachrangig. Einer Änderung im ersten Rang wird damit sicherlich auch die DB zustimmen müssen!
So wie ich es verstehe ist in 2017 die Kündigung möglich oder ?
Antwort von Ellert am 25.08.2016, 20:00 Uhr
huhu
so lange ist das garnichtmehr, daher kann ich die Frage gut verstehen.
Was ist denn LaBo , ich kenne die Bank garnicht und wundere mich dass die DSL Bank uns schon 1,5 Jahre vorher Zinsen genannt hatte ( haben aber dann noch lange gewartet und sie sind runter)
Andererseits, ist es zu erwarten dass die Zinsen wieder in den nächsten Monaten extrem steigen werden ?
Mach da ein halbes Jahr zuwarten viel aus an Sicherheit oder %Punkten ?
Was mich wundert
ich hab gerade mal unsere Urkunde durchgeschaut da steht nur die DSL Bank drin,nicht aber KfW, kann das sein ?
dagmar
Re: So wie ich es verstehe ist in 2017 die Kündigung möglich oder ?
Antwort von kathi-maus am 25.08.2016, 20:45 Uhr
genau, in 2017 ist die Kündigung/Ablösung möglich, außer halt das DB-Darlehen, welches bis 2018 läuft. Wir kümmern uns jetzt schon drum weil eben keiner weiß, ob nächstes Jahr die Zinsen evtl. wieder über 1% oder noch höher steigen...wer weiß das?! Wenn man diese Zinsen sich jetzt schon sichern kann, warum nicht drüber nachdenken und durchrechnen lassen.
Ellert: Du hast recht, in der Urkunde steht an erster Stelle nur die DB drin, da das KFW-Darlehen über die DB abgewickelt wurde.
LABO ist die Landesbodenbank in Bayern, die haben spezielle Förderprogramme, zinsverbilligte Darlehen usw. :-)
@Methab
Antwort von kathi-maus am 25.08.2016, 21:04 Uhr
auf die Idee, mal mit der DB zwecks Anschlussfinanzierung zu sprechen, bin ich noch gar nicht gekommen 
, vielen Dank für den Tip!! :-) Ich werde da auch mal vorfühlen und mich informieren bzw. versuchen, in der nächsten Zeit mal einen Termin für eine Beratung zu bekommen. Du hast schon recht, Forwarddarlehen kosten auch wieder Geld, zur Zeit pro Monat im Vorraus 0,04-0,05 % Aufschlag...:-/
unter 1 % würdet Ihrs bekommen ?
Antwort von Ellert am 25.08.2016, 22:55 Uhr
wow, wir haben im Sommer die eins vor dem Komma , und fanden das schon gut.
Sowas wie Labo gabs bei uns garnicht
da war nur Bank oder Bausparkasse
nichts mit Familien- oder Behindertenförderung.
Warum kannst Du das denn im 1. Rang nicht auch nach 10 Jahren kündigen, nach 10 Jahren hat doch der Kunde Sonderkündigungsrecht ?
dagmar
Re: unter 1 % würdet Ihrs bekommen ?
Antwort von kathi-maus am 26.08.2016, 7:29 Uhr
das DB läuft deshalb bis Ende 2018, weil wir den letzten Teilbetrag Ende 2008 abgerufen haben und die 10jährige Laufzeit ab da beginnt.
Etwas erleben, was man sich eigentlich nicht leisten kann...
Wohin mit alten, gut erhaltenen Möbeln
Was würdet ihr für eine Lederhose und Hemd ausgeben?
Wenn ihr online Dinge günstiger findet tauscht ihr dann um?
Lohnsteuerjahresausgleich online?
Haushaltseinkommen + Haus bauen
Wie spart ihr für den Urlaub ?
Steuererklärung wer kann helfen
Wo qualitativ gute Basic Shirts kaufen? Größe 46/48?
