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Familienvorsorge

Mietrecht für Familien

Günstig, geräumig und geräuscharm - so bezeichnen viele Familien mit Kindern ihre ideale Mietwohnung. Damit nicht plötzlich unerwartete Kosten zu Buche schlagen, sollten die Mieter ihre Rechte genau kennen.

Einen großen Posten in der Monatsmiete nehmen die Betriebskosten ein. Experten behaupten aber, dass die Hälfte der Nebenkostenabrechnungen falsch sei. Prüfen Sie zuerst einmal, ob alle aufgeführten Punkte abgerechnet werden dürfen.

Betriebskostenabrechnung: Was Vermieter umlegen dürfen

Nur wenn eine Pauschale, auch bezeichnet als Umlage oder Inklusivmiete, vereinbart ist, spielt die Abrechnung keine Rolle. Jedoch in den meisten Mietverträgen ist eine monatliche Vorauszahlung der Betriebs- oder Nebenkosten vereinbart, dann muss der Vermieter eine Aufstellung der Kosten vorweisen. Auf der Abrechnung müssen drei Punkte aufgeführt werden: die Gesamtkosten, die bereits geleisteten Vorauszahlungen des Mieters und der Verteiler- oder Umlageschlüssel. Die Kostenaufstellung muss immer schriftlich und spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugestellt werden. Andernfalls ist der Mieter berechtigt, sie ganz zurückzuweisen.

Der Mieter muss anteilig die Kosten tragen für Heizung und Warmwasser, für Wasser- und Abwassergebühren, für die Grundsteuer, für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, für den Hausmeister, die Müllabfuhr und Straßenreinigung, für Wartungsarbeiten am Haus und im Garten, für Antenne bzw. Kabelfernsehen, für den Aufzug und den Betrieb von Gemeinschaftsräumen. Einmalige Ausgaben wie das Fällen eines Baumes oder die Anschaffung von Gartengeräten können nicht als Betriebskosten abgerechnet werden, dies erklärt der Mieterverein München. Das sei nicht zulässig, Betriebskosten sind nur Kosten, die dem Eigentümer laufend entstehen.

Weitere Betriebskostenarten müssen ausdrücklich im Mietvertrag aufgenommen worden sein, sonst dürfen die Kosten auch nicht verlangt werden. Ist man sich unsicher, ob eine aufgeführte Position tatsächlich abgerechnet werden darf, hilft möglicherweise auch ein Blick in einen Mietratgeber oder Sie informieren sich beim Mieterverein.

Die Jahresabrechnung prüfen

Rein rechnerisch stimmen die meisten Abrechnungen zwar schon, jedoch können Umlageschlüssel nicht korrekt sein. Schauen Sie also, welche Kosten nach welchen Maßstäben umgelegt werden. Verschiedene Umlageschlüssel kommen in Frage, etwa die Wohnfläche, die Personenzahl, Wohneinheit oder Verbrauch. Stehen eine oder mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus leer oder der Vermieter bewohnt selbst eine Wohneinheit, so muss er einen Teil der Nebenkosten selbst zahlen. Sollte die Kostenaufstellung tatsächlich fehlerhaft sein, muss innerhalb eines Jahres schriftlich ein Einspruch erfolgen. Keinesfalls darf der Mieter eigenmächtig die Miete kürzen.

Zweifelt man an der Richtigkeit der Abrechnung, so darf der Mieter den Vermieter auffordern, die Belege offenzulegen. Ist die Abrechnung dann anhand der Belege trotzdem nicht nachvollziehbar, kann man einen Teil der gezahlten Betriebskosten zurück verlangen. Man hat dann das Recht, den nicht nachvollziehbaren Kostenblock von der Rechnung zu streichen. In einem Fall hatte der Vermieter beispielsweise die Kosten für die Pflege der Außenanlagen in den Betriebskosten abgerechnet. Ein Mieter hatte Widerspruch eingelegt, mit der Begründung, es sei nicht nachvollziehbar, welche Kosten konkret für welche genaue Maßnahmen in welchem Zeitraum angefallen seien. Der Mieter hat Recht bekommen.

Nebenkosten bei der Steuererklärung angeben

Nebenkosten können zum Teil als haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer abgesetzt werden. Der Fiskus akzeptiert bis zu 20 Prozent der Kosten und maximal 1200 Euro pro Jahr. Das bezieht sich etwa auf die Kosten für Treppenreinigung, Schneeräumen oder Hausmeister-Arbeiten. Auch die Ausgaben für die Wartung der Heizungsanlage oder für den Schornsteinfeger können die Steuerlast mindern. Voraussetzung: Der Vermieter hat die Beträge auf die Nebenkosten umgeschlagen und sie sind in der Abrechnung getrennt nach Arbeitsleistung und Materialkosten aufgeschlüsselt. Es dürfen immer nur die Personal- oder Arbeitskosten geltend gemacht werden, nicht die Sachkosten! Also sind zum Beispiel bei der Treppenhausreinigung die Kosten der Reinigungskraft anzusetzen, aber nicht die Kosten für das Putzmittel. Die Lohnkosten braucht man dann nur noch in den Mantelbogen der Steuererklärung einzutragen.

Problem: Die Abrechnung bezieht sich meist auf den Vorjahreszeitraum, grundsätzlich müssten die Kosten also in der Erklärung für das Vorjahr angegeben werden. Doch der Abgabeschluss ist möglicherweise schon verstrichen, der Steuerbescheid liegt schon vor. Die Finanzverwaltung lässt es deshalb zu, dass die Kosten erst in der nächsten Steuererklärung angegeben werden.

Geld zurück bei fehlender Betriebskostenabrechnung

Weigert sich ein Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses die Belege für die Betriebskostenabrechnung vorzuzeigen, kann der Mieter alle Vorauszahlungen zurückverlangen. Der Anspruch auf die Rückzahlung kann sogar über mehrere Jahre zurück reichen (Landgericht Landau, Aktenzeichen: 1 S 68/09). So hatte eine Mieterin eine Nachzahlung verweigert, weil der Vermieter der Abrechnung keine Belege beigefügt hatte. Das Landgericht sah das genauso. Eine ordnungsgemäße Abrechnung setze stets voraus, dass die einschlägigen Belege vorgelegt würden. Denn nur so könne der Mieter prüfen, ob alles in Ordnung sei. Wolle der Vermieter die Unterlagen nicht vorlegen, dürfe der Mieter nicht nur eine verlangte Nachzahlung verweigern, sondern auch die Erstattung früherer Abschlagszahlungen verlangen.

Auch wenn nach dem Auszug die Betriebskostenabrechnung zu lange auf sich warten lässt, kann - nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs - ein Mieter die vollständige Rückzahlung seiner Nebenkosten-Abschläge verlangen. Die Abrechnung muss innerhalb eines Jahres nach dem Auszug vorliegen (Az. VIII ZR 57/04). In diesem Fall hatte der ehemalige Mieter den Vermieter nach seinem Auszug mehrfach aufgefordert, eine Betriebskostenabrechnung für zwei Vorjahre zu erstellen. Sie blieb aus und der Mieter klagte auf vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen. In letzter Instanz gaben ihm die höchsten Bundesrichter Recht: "Der Mieter muss nach spätestens einem Jahr wissen, ob er noch Nachzahlungen leisten muss oder sogar Geld zurück erhält." Nur wenn der Vermieter im Prozess oder später noch eine Abrechnung vorlegt, muss der Mieter bis zur Höhe der Abschlagszahlungen zahlen - Nachforderungen darf der Vermieter aber nicht mehr stellen.

Für den Mietpreis: Wohnung selbst nachmessen

Mieter sollten die Wohnfläche, die im Mietvertrag festgeschrieben ist, mit der tatsächlichen Wohnung vergleichen. Denn das Nachmessen kann sich lohnen: Häufig wird im Mietvertrag eine höhere Quadratmeter-Zahl angegeben als die Wohnung wirklich aufweist. Für die Berechnung werden alle Räume, die mindestens zwei Meter hoch sind, auch Abstellzimmer oder Flure ausgemessen. Flächen mit einer Höhe von einem bis zwei Metern werden zur Hälfte in die Berechnung einbezogen. Raumteile, etwa unter Dachschrägen, die kleiner als ein Meter sind, zählen gar nicht. Das Klagen lohne sich aber erst, wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt. Alles darunter gilt laut Bundesgerichtshof als "unerhebliche Tauglichkeitsminderung".

Ein Balkon darf nur zu einem Viertel in die Wohnungsmiete einfließen. Die früher übliche Anrechnung des halben Balkons entspricht heute nicht mehr dem aktuellen Gesetzesstand und ist nur in Ausnahmefällen rechtmäßig. Die halbe Fläche ist nicht der Normal-, sondern der Grenzwert. Das hat das Amtsgericht Flensburg klargestellt (Az. 64 C 174/10). Dagegen ein Wintergarten hat einen erheblich höheren Nutzungswert und ist in der Regel mit der Hälfte seiner Fläche anzusetzen.

Kinderlärm gehört zur natürlichen Entwicklung dazu

Ein weinendes Baby oder tobende Kleinkinder - hier wurde Familien in der Vergangenheit mehr und mehr der Rücken gestärkt. Lärm von Kleinkindern muss in einem Mehrfamilienhaus von den Mitbewohnern und Nachbarn hingenommen werden. Sie dürfen aus diesem Grund nicht die Miete mindern oder fristlos kündigen. So hatten in einem Fall, Nachbarn in einem Lärmprotokoll aufgeführt, dass die Kinder in der oben gelegenen Wohnung an 32 Tagen bis 22 Uhr gelärmt und nachts manchmal geweint hätten. Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf (Aktenzeichen: 409 C 285/08) betonte, in Mehrfamilienhäusern gelte zwar das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, aber Kinder hätten einen natürlichen Spiel- und Bewegungsdrang. Dieser sei häufig mit Geräuschen verbunden. Dazu zähle auch ein Weinen und Schreien von Kleinkindern in der Nacht. Auf dieses Urteil weist der Deutsche Mieterbund (DMB) hin. Jedoch kann das Urteil nicht als Freibrief für uneingeschränktes Lärmen von Kindern gelten, erklären die Experten. Natürlich gelten auch für Familien mit kleinen Kindern die allgemeinen Ruhezeiten. Die Eltern sollten schon dafür sorgen, dass sich die Geräusche soweit wie möglich im Rahmen halten. Außerdem muss klar sein, dass die Wohnung kein Spielplatz ist, das Springen von Tischen und Stühlen, Fußballspielen oder Rollerskatefahren sind in der Wohnung nicht erlaubt.

Vorsicht, eine unberechtigte Mietminderung kann zur Kündigung führen

Für eine Mietminderung muss ein triftiger Grund bestehen, etwa Lärm durch Baustellen oder Nachbarn, ein undichtes Dach oder Schimmel. Doch Vorsicht: Wer das Recht nicht auf seiner Seite hat, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsrückstand. Das entschied der Bundesgerichtshof, schließlich sei der Mieter dafür verantwortlich, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig in Rückstand gerate. (Aktenzeichen: VIII ZR 138/11). In dem konkreten Fall hatten sich die Mieter eines Einfamilienhauses über Schimmelbildung und Kondenswasser beschwert und die Miete aus diesem Grund um 20 Prozent gemindert. Bei einem Mietrückstand von mehr als 3400 Euro, kündigten die Vermieter. Später stellte sich heraus, dass die Mieter die Feuchtigkeit selbst verursacht hatten, sie zahlten den ausstehenden Betrag nach - das änderte an der Kündigung jedoch nichts mehr. Die Kündigung sei dennoch wirksam, entschied der BGH.

Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter

Unterschiedliche Kündigungsfristen gelten laut des Deutschen Mieterbundes (DMB), wenn Mieter oder Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag beenden möchten: Mieter dürfen den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, egal wie lang das Mietverhältnis schon besteht. Vermieter dagegen müssen die Mietdauer einkalkulieren. Ein Mietvertrag, der schon seit fünf Jahren besteht, kann mit einer Frist von drei Monate gekündigt werden, wenn ein Grund vorliegt. Wohnt der Mieter länger als fünf Jahre in der Wohnung oder im Haus, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate, besteht das Mietsverhältnis länger als acht Jahre, gilt eine Kündigungsfrist von neun Monaten. Übrigens in alten Mietverträgen steht teilweise, dass nach zehn Jahren Mietzeit eine zwölfmonatige Kündigungsfrist durch den Vermieter einzuhalten ist. Diese Regelung ist wirksam, der Vermieter muss sich daran halten.

Beim Auszug aus der Wohnung müssen etwaige Renovierungsklauseln im Mietvertrag beachtet werden. Ansonsten muss nur die Ausstattung renoviert werden, die tatsächlich abgenutzt wurde. Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (AZ: VIII ZR 361/03) muss ein Mieter nur dann Schönheitsreparaturen durchführen, wenn der Zustand der Wohnräume es erfordert.

Schwindeln für die neue Wohnung

Makler, Eigentümer oder Wohnungsunternehmen stellen potentiellen Mietern vor Abschluss des Mietvertrages oft eine Menge Fragen. Achtung, Privates oder gar Intimes müssen Sie nicht preisgeben. Bei Auskünften zu Hobbys, Weltanschauung, sexueller Orientierung oder Religion darf man dann - ganz ohne rechtliche Konsequenzen - die Unwahrheit sagen, solche Fragen sind nicht zulässig, so der Deutsche Mieterbund. Dagegen muss man aber wahrheitsgemäß beantworten, wie hoch das Einkommen ist, wer und wie viele Personen einziehen und Fragen zum Arbeitsplatz.

 

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